Der Immobilienmarkt im ersten Trimester: geringe Leerstandsquoten aufgrund reduzierter Lieferungen

Andrei Drosu, Consultant Research JLL | andrei.drosu@eu.jll.com

Die Aktivität auf dem lokalen Immobilienmarkt im ersten Trimester hat eine bescheidene Entwicklung verzeichnet, wobei der Industriesektor jedoch weiterhin auffällt mit einem Liefervolumen, das 2,5 mal größer ist als in der ähnlichen Zeitspanne im Jahr 2017, so die Daten des JLL Bucharest City Report Q1 2017.

In Anbetracht der laufenden Entwicklungs-, Vermietungs- und Investitionsprojekte, bleiben die Prognosen für dieses Jahr jedoch optimistisch.

Sowie oben erwähnt, bleibt der Industriemarkt der dynamischste aus Sicht der Entwicklung und der Vermietung neuer Projekte, und das unter den Bedingungen, in denen die Lieferungen um 2,5 größer waren im Vergleich zu T1 2017 und 68.000 Quadratmeter erreicht haben.

Die Erweiterung des CTPark um 22.000 Quadratmeter, des WDP Cluj um 15.000 Quadratmeter, des WDP Oarja um 10.000 Quadratmeter und des WDP Timisoara um 8.000 Quadratmeter, sind die größten gelieferten Projekte. Somit bleiben die Entwickler CTP und WDP auch dieses Trimester die aktivsten Spieler auf dem Markt.

Die Bruttonachfrage des ersten Trimesters war fast gleich wie das Angebot, aber der Wert ist fast dreimal kleiner als in derselben Zeitspanne des Jahrs 2017. Die gesamte Fläche, die während dieser Zeitspanne vermietet worden ist, hat neue Verträge dargestellt.

Auf dem Logistikmarkt übersteigt der moderne Bestand leicht das Niveau von 3,1 Millionen Quadratmetern, wobei sich die Dichte von 157 Quadratmetern/1.000 Einwohner auf einem der niedrigsten Niveaus aus Mittel- und Osteuropa behält.

Fast die Hälfte des Bestands liegt in Bukarest (1,55 Millionen Quadratmeter), davon 75% entlang der Autobahn A1.

Zum Ende des Jahres 2017 wird die Leerstandsquote auf weniger als 5% in Bukarest und weniger als 10% im Rest des Landes geschätzt.

Die Mieten aus Bukarest werden auf 3,3 Euro/qm/Monat – 4,25 Euro/qm/Monat geschätzt.

Bis zum Ende des Jahres werden zum Bestand moderner Flächen weitere 379.000 Quadratmeter hinzukommen, sollten alle angekündigten Projekte entwickelt werden. In Anbetracht der kurzen Zeit, die zur Entwicklung dieser Art von Projekt nötig ist, könnte die Zahl jedoch auch größer sein.

Die Leerstandsquote der Büros aus Bukarest, ein neues Minimum der letzten 10 Jahre

Dtie Lieferungen neuer Projekte waren im ersten Trimester bescheiden, mit nur 28.000 Quadratmetern beendeter Räume, viermal weniger als die derselben Zeitspanne des Jahres 2017. Globalworth Campus Phase 2 ist das einzige Projekt, das innerhalb der analysierten Zeitspanne beendet wurde.

Die Bruttonachfrage (neue Verträge, Neuverhandlungen, Vertragserweiterungen) des ersten Trimesters hat ungefähr 70.000 Quadratmeter betragen, und hat somit einen starken Rückgang im Vergleich zu derselben Zeitspanne im Jahr 2017 verzeichnet. Die Nettonachfrage (neue Verträge und die Erweiterung der bestehenden Flächen) hat mehr als 60% der gesamten vermieteten Fläche (44.000 Quadratmeter, ein Rückgang von 13% im Vergleich zu T1 2017) dargestellt.

Unter Berücksichtigung eines niedrigen Lieferanteils begleitet von einer Nachfrage, die das neue Angebot übersteigt, sank im ersten Quartal die Leerstandsquote auf unter 9%. Demzufolge wurde einen Anteil von 8,8% registriert und während der Zeitspanne nach der Finanzkrise ein neuer Mindestwert verzeichnet.

Der Bestand an modernen Büroflächen hat 2,55 Millionen Quadratmeter zum Ende des Monats März übertroffen, davon werden 57% als A-Klasse eingestuft.

Die Entwickler haben angekündigt, dass sie bis zum Ende des Jahres weitere 148.000 Quadratmeter und eine deutlich größere Fläche von 400.000 Quadratmetern im Jahr 2019 beenden werden.

Die Premium-Mieten sind stabil geblieben, auf dem Niveau der vergangenen 5 Jahre, bei 18,5 Euro/qm/Monat, aber die Einrichtungspakete, die von den Eigentümern angeboten werden, sind im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen.

Die Erweiterungen, der Motor des Retailmarkts

Der Bestand an modernen Flächen hat zum Ende des 1. Trimesters auf dem Retailmarkt ungefähr 3,1 Millionen Quadratmeter erreicht, somit ergibt sich eine Dichte von 151 mp / 1.000 Bewohner, kleiner als in den anderen großen Ländern aus Mittel- und Osteuropa.

Mehr als 1,1 Millionen Quadratmeter liegen in Bukarest, und die regionalen Städte, wie zum Beispiel Cluj, Timi?oara, Ia?i und Constan?a, haben den Markt außerhalb der Hauptstadt dominiert.

Im ersten Trimester wurden knapp 8.000 Quadratmeter moderner Geschäftsflächen geliefert, Erweiterungen bestehender Projekte, jedoch nicht in Bukarest.

Weitere 164.000 Quadratmeter wurden zur Lieferung bis Ende des Jahres 2018 angekündigt, davon sind die bedeutendsten Projekte die Erweiterungen des Iulius Mall Timi?oara und des Era Park Ia?i.

Wir schätzen die Leerstandsquote in Bukarest auf ungefähr 7-8%. Ein viel größerer Prozentsatz wird in den Einkaufszentren verzeichnet, die im südlichen Teil Bukarests (insbesondere in Grand Arena) liegen, während die leeren Räume in leistungsstarken Einkaufszentren und Einkaufsgalerien unter 3% darstellen.

Die aktuellen Niveaus der Primärmieten werden auf 65 – 75 Euro/qm/Monat geschätzt.

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