Die Entwicklung des Immobilienmarkts nach 9 Monaten, Trends für 2019

(Foto: Baloncici/ depositphotos.com)

Der Bestand an modernen Büroflächen hat mehr als 2,64 Millionen Quadratmeter (qm) erreicht, davon sind mehr als 58% Gebäude der Klasse A. Die Lieferungen neuer Büroflächen haben in den ersten 9 Monaten des Jahres 111.000 qm erreicht, um 6% mehr im Vergleich zu derselben Zeitspanne im Jahr 2017. Zu den Gebäuden, die während der Zeitspanne T1 – T3 geliefert worden sind, zählen Orhideea Towers, die zweite Phase des Projekts Globalworth Campus, die erste Phase des Projekts AFI Tech Park und das Gebäude Unirii View. Der Gesamtwert der Projekte, die, so wie angekündigt, bis Ende dieses Jahres geliefert werden sollen, erreicht 60.000 qm, während mehr als 400.000 qm für das Jahr 2019 angekündigt sind. Die Gesamtnachfrage ist in den ersten 9 Monaten des Jahres 2018 von ungefähr 210.000 qm gewesen, ein Rückgang von rund 18% im Vergleich zu derselben Zeitspanne des Vorjahrs. Die Netto-Nachfrage liegt um den Wert von 120.000 qm (mehr als 50% des Gesamtwerts), um 13% unter dem Niveau der ersten 9 Monate des Jahres 2017. Die Unternehmen aus den Bereichen IT&C und BPO sind aus Sicht der Vermietung von Büroflächen am aktivsten gewesen.

Die durchschnittliche Leerstan­dsquote ist in Bukarest dieses Jahr bis auf ungefähr 8,3% gesunken und hat eines der tiefsten Niveaus nach der Wirtschaftskrise des Jahres 2008 erreicht.

Laut Erwartungen soll die durchschnittliche Leerstandsquote bis zum Jahresende stabil bleiben, angesichts der Tatsache, dass das Angebot höchstwahrscheinlich durch die neue Nachfrage nach Büroflächen gedeckt wird.

Die Premium-Mieten sind in den vergangenen fünf Jahren stabil gewesen, bei einem Wert von 18,5 Euro / qm / Monat, wobei die Neuheit darin besteht, dass die Bonuspakete für die Mieter im letzten Jahr gewachsen sind.

Zu den Trends, die wir auf dem Büroflächenmarkt für die kommenden 12-18 Monate identifizieren, zählen die Gestaltung neuer Interessenbereiche, beziehungsweise Zentrum-Süd und Expozi?iei, während die Gegenwart der U-Bahn noch wichtiger für die Mieter wird. Unserer Meinung nach wird die Entwicklung der Gegenden ohne Infrastruktur schwierig sein. Wir erwarten ebenfalls die Konkretisierung einiger großen Geschäfte zum Jahresende, so dass die Gesamtnachfrage ähnlich zu der des Jahres 2017 sein wird, rund um den Wert von 350.000 Quadratmetern. Gleichzeitig, trotz der Tatsache, dass im Jahr 2019 Projekte von 400.000 Quadratmetern geliefert werden sollen, ist der Großteil dieser vorvermietet, so dass es für Nachfragen von mehr als 5.000 für das Jahr 2019 höchstens 4-5 Gebäude als Lösung gibt. Wir bemerken ebenfalls das Auftreten eines neuen einflussreichen Mieterprofils in Bukarest, beziehungsweise die Betreiber von Räumlichkeiten vom Typ Co-Working, die gegenwärtig rund 30.000 Quadratmeter Büroflächen in der Hauptstadt besetzen.

Folglich wird 2019 aus Sicht der Lieferung neuer Flächen ausgezeichnet sein und wird den Trend der Vorjahre hinsichtlich der Nachfrage fortsetzen. Die Mieten werden stabil bleiben und, in einigen Gegenden Bukarests, könnten wir Erhöhungen bemerken, während in den anderen Fällen das Niveau der Nutzen sinken wird, angesichts des Wachstums der Preise für Grundstücke und Baumaterialien, wobei keiner der Faktoren durch einen zu großen Rückgang der Investitionserträge ausgeglichen wird.

Auf dem industriellen Markt wird der Bestand zum Ende des Jahres 2018 3,75 Millionen qm erreichen, was eine Dichte von 195 qm pro 1.000 Einwohner ergibt. Etwa 75% des Bestands an Industrieflächen liegen auf der Autobahn A1 – Ausfahrt West.

Mehr als 550.000 qm Industrie- und Logistikflächen werden dieses Jahr innerhalb Rumäniens geliefert, mehr als 300.000 davon befinden sich gegenwärtig im Bau.

Hinsichtlich der Gesamtnachfrage im Bereich Industrieflächen sind in den ersten neun Monaten knapp 200.000 qm gehandelt worden, wobei 58% der Gesamtnachfrage in Bukarest verzeichnet wird, gefolgt von Cluj und Timi?oara. Die hauptsächlichen Sektoren, aus denen die Nachfrage stammt, sind Retail, Logistikunternehmen, E-Commerce. Angesichts der Verträge, die noch verhandelt werden, schätzen wir für dieses Jahr eine Gesamtnachfrage von 400.000 qm.

Die durchschnittlichen Mieten liegen bei 3,5-4,1 Euro/qm/Monat, jedoch, je nach vermieteter Fläche, können die Besitzer Bonuspakete anbieten, so dass das tatsächliche Niveau der Mietkosten unterhalb dieser Niveaus gelangt. Allgemein beinhalten die Bonuspakete Zeitspannen mit Mietkosten 0 und/oder Beiträge zur Einrichtung der Flächen.

Romania
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