Immobilienmarkt 2019: Chancen und Bedrohungen

(Foto: SergeyNivens/ depositphotos.com)

Der Immobilienmarkt „rauscht” nicht nur in Rumänien, sondern in ganz Europa. Die europäischen Immobilieninvestoren sind immer vorsichtiger, während der Bereich sich dem Ende eines Wirtschaftszyklus nähert, das zeigte vor Kurzem der Bericht Emerging Trends in Real Estate Europe 2019, durchgeführt von PwC und Urban Land Institute (ULI). Laut zitiertem Dokument orientieren sich die Immobilieninvestoren aus Europa zunehmend in Richtung Aktiva, die ihnen langfristig Einkommen sichern, während der Bereich sich auf mögliche Zinserhöhungen aufgrund eines ungewissen geopolitischen Klimas vorbereitet. Dieser jährliche Bericht, der von PwC und Urban Land Institute erarbeitet wird, basiert auf Antworten von mehr als 800 Fachleuten aus dem europäischen Immobilienbereich, inklusive Investoren, Entwickler, Finanziers und Berater. „Die Investoren sind immer vorsichtiger und die Investitionsentscheidungen und die Einleitung neuer Baumaßnahmen werden immer mehr durch die grundlegenden Faktoren des Immobilienbereichs, wie etwa die Perspektiven hinsichtlich des Wirtschaftswachstums, sowie auch die Lage der lokalen Immobilienmärkte, beeinflusst. Das Gefühl der Investoren ist immer negativer in den Städten und Ländern, die mit erhöhten geopolitischen Risiken konfrontiert werden, die Ungewissheit auslösen und die die Investoren allgemein vermeiden. Der Brexit ist ein klares Beispiel in dieser Hinsicht und eine Reihe von Befragten ist der Meinung, dass Großbritannien einen Teil der Wettbewerbsvorteile verlieren wird, was sowohl die Perspektiven bezüglich Investitionen, als auch die betreffend die Entwicklung neuer Immobilien, beeinflussen wird”, so Francesca Postolache, Partner, Auditdienstleistungen, Leiterin des Dienstleistungsteams für den Immobiliensektor, PwC Rumänien. „Auf dem rumänischen Immobilienmarkt liegen wir immer noch um 30-40% unterhalb des Preisniveaus des Jahres 2008, obwohl wir eine konstante Erhöhung der Aktivapreise in den vergangenen Jahren bemerkt haben. Auch wenn die grundlegende Analyse zeigt, dass es für die Preise der Immobilienaktiva aus Rumänien, zumindest in den Großstädten, noch Spielraum gibt, zeigen die Investoren Vorsicht wenn es um die Einführung einiger Großprojekte geht und betrachten den breiteren europäischen Kontext beim Treffen der Investitionsentscheidungen”, fügte Francesca Postolache hinzu. Diese Vorsicht wird auch auf Niveau der Erwartungen hinsichtlich der Verfügbarkeit des eigenen Kapitals und der Schulden reflektiert, wobei knapp 28% der Befragten – im Vergleich zu 50% derjenigen, die das im Vorjahr gemeint hatten – der Meinung sind, dass die verfügbaren Summen für Neufinanzierungen und neue Investitionen im Jahr 2019 steigen werden. Trotzdem war das im Vorjahr gezeigte Vertrauensniveau ungewöhnlich hoch, und heuer, außer dem Unterbereich der Retailflächen, der mit einer schwierigeren Lage konfrontiert wird, besteht jedoch wenig Sorge hinsichtlich der Liquidität des Markts, was auch von der Mehrheit der Befragten (54%) belegt wird, die der Meinung ist, dass die Verfügbarkeit des Kapitals auf ungefähr demselben Niveau wie auch im Jahr 2018 liegen wird. Eine der Hauptbarrieren für Investitionen ist weiterhin die Verfügbarkeit der Aktiva, die für Investitionen attraktiv sind, während die Kapitalströme sich weiter in Richtung der europäischen Märkte bewegen, besonders diejenigen, die aus Asien stammen. Das setzt die Aktiva der Klasse A unter Druck, wobei 70% der Befragten erklärt haben, dass diese Aktiva überbewertet sind.

Das Interesse für alternative Aktivaklassen steigt zunehmend unter den Bedingungen einiger volatilen Kapitalmärkte. Als Antwort auf diese schwierigere Lage auf den Kapitalmärkten bewegen sich die Investoren in Richtung der Aktivaklassen, deren Aufwertung durch demografische Faktoren unterstützt wird, und die in dem gegenwärtigen Zyklus weniger anfällig sind. Der Bericht Emerging Trends in Real Estate Europe zeigt jedoch, dass das bloß eine der Strategien ist. „In den vergangenen 5 Jahren haben wir eine bemerkenswerte Tendenz der Investoren gesehen, sich in Richtung alternativer Immobilienklassen oder in Richtung der Nischenbereiche zu orientieren. Teilweise ist das das Ergebnis der gegenwärtigen Wirtschaftskonjunktur und der Suche nach sicheren Einkommensströmen. Geichzeitig ist das jedoch die Antwort vieler Investoren auf die Inflationswelle, die die traditionelleren Bereiche des Immobilienmarkts beeinflusst, sowie auch auf die langfristigen Trends auf Ebene der Urbanisierung und der Demografie”, fügte Francesca Postolache hinzu. Der Favorit der Investoren scheint der Unterbereich Wohnungsbau zu sein, 7 der ersten 10 attraktivsten Aktivaklassen befinden sich in diesem Unterbereich, inklusive Wohngemeinschaftslösungen, Studentenwohnheime, Altenheime oder Sozialwohnungen. Außer dem Bereich Wohnungsbau sind die Logistikflächen und die Nischenbereiche wie etwa die der Datenzentren und die flexiblen Büroflächen unter den 10 attraktivsten Aktivaklassen wiederzufinden. Die Logistikflächen nutzen weiterhin die Entwicklung des Onlinehandels aus. Die traditionellen Bereiche wie etwa Bürogebäude aus zentralen Gegenden und aus den Vororten, sowie auch die Retailflächen, sind hingegen am Ende des Klassements der attraktivsten Immobilienaktiva wiederzufinden.

Der soziale Wert des Immobiliensektors gewinnt zunehmend an Bedeutung. Der Bericht hat ebenfalls den steigenden Einfluss des sozialen Werts des Immobiliensektors untersucht, parallel zu den finanziellen Erträgen der Investitionen. Knapp 60% der Befragten sind der Meinung, dass der Immobiliensektor sich der Nutzung einer größeren Vielfalt an nichtfinanziellen Messungsinstrumenten zur Auswertung der Auswirkung der Immobilienbaumaßnahmen und der Geschäfte in diesem Bereich nähert. Auf ähnlicher Weise sind sich 59% dieser einig, dass die nichtfinanziellen Indikatoren bei der Messung der Auswirkung der Immobilieninvestitionen immer wichtiger sind.

Wird Rumänien die Geschichte des Jahres 2008 wiederholen?

Laut einem Artikel der Webseite ziare.com gibt es in Rumänien bereits eine Stadt (Cluj-Napoca), in der die Preise der Wohnungen die Preise vor der Wirtschaftskrise überschritten haben. Es bleibt abzuwarten, ob sich der Immobilienmarkt im Jahr 2019 entwickeln wird oder ob, im Gegenteil, das Risiko eines Zusammenbruchs besteht. Die Fachleute, die den Immobilienmarkt analysieren, sind – fast einstimmig – der Meinung, dass wir im Jahr 2019 keine große Inflation im Immobilienbereich erwarten sollten. Der Vorsitzende des Rumänischen Vereins der Analysten im Bereich Finanzen-Banken, Iancu Guda, ist jedoch der kritischste hinsichtlich der diesjährigen Entwicklung und warnt sogar vor einem fortgeschrittenen Risiko des Zusammenbruchs. Iancu Guda meint, dass die Bürger im Jahr 2019 weniger dazu bereit sind, belastende Ausgaben und Kredite langfristig auf sich zu nehmen, somit wird die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sinken, und die Kredite werden schwerer erhalten werden (Die Kreditierungsbedingungen werden verschärft). „Der Rückgang der Immobilienpreise um mindestens 25%-30% ist eine normale Korrektur (nicht eine depressive Anpassung), da der Quadratmeter für 750-800 Euro gebaut und zwischen 2.000-2.500/qm in den guten Gegenden der Großstädte verkauft wird!”, schrieb Iancu Guda auf seinem persönlichen Blog. Für 2019 sind einige Wirtschaftsexperten der Meinung, dass das Programm „Prima Cas?” eine geringere Auswirkung auf den Immobilienmarkt haben wird als im Jahr 2018. Laut Imobiliare.ro ist die durchschnittliche Summe, die von den Wohnungsverkäufern gefordert wird, sowohl im Fall der neuen Wohnungen, als auch der alten, landesweit, knapp 40% kleiner als die, die zum Höchstpunkt des Marktes verzeichnet worden ist.

Was die Entwicklung im Jahr 2019 betrifft, sind andere Experten der Meinung, dass es das Jahr der „großen Herausforderungen” sein wird. Die Plattform Imobiliare.ro hat gemeinsam mit RE/MAX eine Marktstudie erarbeitet, die zeigt, welche die bedeutendsten Herausforderungen für den Immobilienbereich sind, aber auch welche die Trends für das laufende Jahr sind. Laut dieser Studie wird 2019 von einer gesunden Nachfrage und von Preisen im Laufe der Stabilisierung charakterisiert. „Die Käufer werden immer anspruchsvoller sein und Vorteile wie etwa Standort, Seriosität und Prestige des Entwicklers oder das vorgeschlagene Wohnungskonzept werden immer mehr zählen. In den Großstädten werden wir die ersten Lieferungen von Wohnungen der neuen Generation sehen, Konzepte, die nach der Krise vorbereitet worden sind. Selbstverständlich wird es Unterschiede von Stadt zu Stadt geben und wahrscheinlich werden die Regionalzentren wie Timi?oara, Cluj oder Ia?i besser abschneiden, jedoch auch mittelgroße Städte, die eine gute Zeit durchmachen – Sibiu, Oradea, Arad”, so Daniel Crainic, CMO imobiliare.ro.

Die Broker, die Immobilienmakler und die Besitzer von Immobiliengesellschaften investieren jährlich großzügige Summen in Werbung für Dienstleistungen und in die Heranziehung einer größtmöglichen Anzahl wertvollster Kunden. Obwohl diese Etappe scheinbar die wichtigste innerhalb des Verkaufsprozesses ist, belegen Erfahrung und statistische Daten die Tatsache, dass der echte Erfolg eines Geschäfts in Wirklichkeit von der Qualität des Verhältnisses abhängig ist, das sie aufbauen, und die RE/MAX-Studie bestätigt diese Hypothese.

Die größten Herausforderungen für Kunden und Makler sind im Jahr 2018 durch den Preis ausgelöst worden. Im Vergleich zum Vorjahr ist auf dem Immobilienmarkt eine Reihe von Veränderungen auf finanziellem Niveau zu bemerken, die sowohl durch das Niveau der Nachfrage auf dem Markt, als auch durch die mittels Kreditierungssystemen verfügbaren Finanzierungsquellen, beeinflusst wird. „Ab der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres hat sich der Wachstumsrhythmus der Wohnungspreise dank der Volatilität der Nachfrage im Bereich Prima Cas?, dank des Rückgangs des Angebots existierender Immobilien, sowie auch dank der unzureichenden Anzahl der Neubauwohnungen verlangsamt”, meint Dorel Ni??, Head of Data and Research bei Imobiliare.ro und Project Manager bei AnalizeImobiliare.ro. Ein interessanter Trend ist auf dem Immobilienmarkt innerhalb der vergangenen 12 Monate in den Großstädten zu bemerken, dort, wo die meisten Projekte mit Potenzial rund um einige Geschäftszentren – Konzerne entwickelt worden sind. Die Nähe im Verhältnis zum Arbeitsplatz ist eins der stärksten Argumente der Kunden, die daran interessiert sind, eine Immobilie zu kaufen, und die Entwickler haben dieses Interesse sehr wohl verstanden. Es ist somit nicht überraschend, dass wir im Fall Bukarests beispielsweise zurzeit über Preiserhöhungen der Wohnungen aus der Gegend Pipera oder der Gegend Zentrum-Nord von rund 15% sprechen. Die Hauptfaktoren, die den Immobilienmarkt im Jahr 2018 beeinflusst haben sind, laut zitierter Studie, die Entwicklung des Index ROBOR, die steigende Kaufnachfrage und die steigenden Immobilienpreise, gewesen.

Trends und Erwartungen für 2019

Die im Rahmen der RE/MAX-Studie befragten Kunden und Makler haben gemäßigten Optimismus gezeigt, als sie gefragt worden sind, was ihrer Schätzung nach mit dem Immobilienmarkt dieses Jahr passieren wird. Weniger als 10% der Befragten glauben, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2019 deutlich verbessern wird, während mehr als 35% der Meinung sind, dass die Immobilienpreise um bis zu 10% steigen werden. Das von den Analysten geschätzte Bild des Immobilienmarkts für 2019 ist jedoch viel komplexer und bringt sowohl gute Nachrichten mit sich, als auch Warnungen für Makler und Kunden, vorsichtiger bei der Abschließung von Geschäften zu sein. Im Zeitraum 2009 – 2017 sind rund 80% der Hypothekendarlehen durch das Programm „Prima Cas?” gewährt worden, das, zumindest auf psychologischem Niveau, das attraktivste Finanzierungssystem für Wohnungen ist, und das den größten Verschuldungsgrad auf dem Markt der Hypothekendarlehen erlaubt. Die Nachrichten für 2019 könnten für diejenigen weniger gut sein, die daran interessiert sind, an diesem Programm teilzunehmen. Es könnte infolge der Analysen und Warnungen des Internationalen Währungsfonds gebremst werden – im Jahr 2019 sollen um 25% weniger Fonds zugewiesen werden. Die Analysten schätzen, dass die Wohnungspreise im Jahr 2019 gleich bleiben werden oder dass diese höchstens einen leichten Anstieg erfahren werden, und dass, in den Großstädten, die Preise bis 2022 höhere Werte erreichen werden, besonders in den Gegenden mit höchstem Potenzial wirtschaftlicher Entwicklung. Auf Gesamtniveau hat 2018 eine leichte Aufwertung der Wohnungspreise und eine kleinere Gesamtzahl der Geschäfte im Vergleich zu 2017 mit sich gebracht, zumindest bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Die Erhöhung des Verschuldungsgrads, der Anstieg des ROBOR, das instabile politische und wirtschaftliche Umfeld, die Gerüchte bezüglich einer künftigen Immobilienkrise, haben die Wahrnehmung der Käufer und der kleinen Investoren beeinflusst, die in vielen Fällen die Entscheidung zum Kauf oder die Initiative zur Einleitung neuer Projekte aufgeschoben haben. „Der Markt sieht jedoch immer noch gut aus, persönlich glaube ich nicht, dass es echte Gründe zur Sorge gibt, da die Perspektiven für 2019 positiv sind. Wir bleiben weiterhin ein attraktiver Markt für die Investoren, ein Markt in vollem Aufschwung der wirtschaftlichen Entwicklung, ein Markt, der interessante Erträge bietet, und für 2019 erwarte ich eine Stabilisierung des Markts, eventuelle Preiskorrekturen oder leichte Blockaden in diesen Marktsegmenten, die Immobiliengüter umfassen, die gegenwärtig überbewertet sind, oder die keine interessante und tragfähige Markteigenschaften für die Verbraucher aufweisen, und keineswegs eine Krise auf dem Immobilienmarkt“, so M?d?lina Vasile, Broker/Owner RE/MAX Properties.

Schlussfolgerungen

Wenn es auf die Kommunikationsweise ankommt, die die Kunden dazu bevorzugen, über den Stand eines Immobiliengeschäfts auf dem Laufenden zu sein, sind die Befragten unserer Studie der Meinung, dass das persönliche Gespräch mit dem Immobilienmakler die klarste, sicherste und glaubwürdigste Variante bleibt. Die bedeutendsten Herausforderungen für die Geschäfte im Immobilienbereich werden durch den Preis ausgelöst. Ein interessanter Trend des Immobilienmarkts des Jahres 2018 ist in den Großstädten zu bemerken, wo die meisten Projekte mit Potenzial rund um einige Geschäftszentren – Konzerne – entwickelt worden sind. Das Programm „Prima Cas?” ist auch im Jahr 2018 die wichtigste Finanzierungssäule gewesen. Trotzdem könnte das Programm „Prima Cas?” im Jahr 2019 infolge der Analysen und der Warnungen des Internationalen Währungsfonds gebremst werden – es sollen um 25% weniger Fonds zugewiesen werden.

Das von den Analysten geschätzte Bild des Immobilienmarkts für 2019 ist ziemlich komplex und bringt sowohl positive als auch negative Schätzungen mit sich. Weniger als 10% der Befragten der RE/MAX-Studie glauben, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2019 deutlich verbessern wird, während mehr als 35% der Meinung sind, dass die Immobilienpreise um bis zu 10% steigen werden. Der Brexit bleibt weiterhin ein aktuelles Problem, das die Immobilienindustrie Europas beeinflusst. In diesem turbulenten Kontext gibt es, selbstverständlich, auch Gewinnermärkte – wie etwa der Fall Deutschlands, ein Land, in dessen Richtung sich die Aufmerksamkeit der Investoren und Käufer bewegt. Die zunehmende Dichte in den städtischen Gegenden erzeugt – für die wichtigsten Städte Europas – eine höhere Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Das Phänomen ist auch in Rumänien sichtbar, dort, wo im Zeitraum Januar-September 2018 die meisten Wohnungen in Bucure?ti, Ilfov, Timi?, Cluj, Bra?ov, verkauft worden sind. Die hauptächliche Sorge der wichtigsten Akteure auf dem europäischen Immobilienmarkt (Investoren und Makler/Besitzer von Immobiliengesellschaften) bezieht sich auf das latente Risiko der Uneinstimmigkeit zwischen dem Investitionsdruck/ -bedürfnis und der Angst, dass die Preise exponentiell steigen könnten.

Daniel Apostol

Romania
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