Mobilitätswahrnehmungen

(Foto: AllaSerebrina/ depositphotos.com)

Unsere Gesellschaft entwickelt und verändert sich ständig, und das in jeder Hinsicht. Durch Evolution ist auch das Bedürfnis nach Mobilität als Folge unseres Wunsches, effizient und wettbewerbsfähig zu sein, aufgetreten. Der Begriff „Mobilität“ hat eine polysemantische Eigenschaft und wird von jedem von uns anders wahrgenommen. Die Mehrheit verbindet diesen Begriff mit Gütern und Dienstleistungen, jedoch ist das informierte Publikum der Meinung, dass der Begriff mehrere simultane Merkmale hat, wie etwa Anpassungsfähigkeit, Austauschbarkeit, Variabilität und tatsächliche Bewegung.

Aus Immobilienperspektive bezieht sich die Mobilität im Allgemeinen auf Bewegung, Zeit, Infrastruktur, Zugänglichkeit zu öffentlichen Transportmitteln und auf die Inte­gration der unterschiedlichen Transportsysteme in das aufgebaute Umfeld. In Rumänien ist die urbane Mobilität erst in den vergangenen Jahren zu einem heißdiskutierten Thema geworden, und das ist allgemein der Bevölkerungsmigration aus dem ruralen Umfeld in Richtung der Großstädte zu verdanken, die zur Überlastung dieser Umfelder geführt hat.

Obwohl das ein Gesprächsthema in fast allen Städten des Landes ist, die eine Bevölkerung von mehr als 100.000 Einwohnern zählen, werden wir unsere Analyse nur auf Niveau Bukarests einschränken, da diese Stadt die größte aus Rumänien und die sechstgrößte aus der EU-Zone ist. Der Grund dafür ist die Möglichkeit, die Veränderungen zu beobachten, die stattgefunden haben, und künftige Trends vorherzusehen.

Eine kurze Analyse des Kontexts urbaner Mobilität aus Bukarest, nach drei Jahrzehnten seit Änderung des politischen Regimes, widerspiegelt drei Zyklen mit einem Takt von ungefähr je zehn Jahren. Erwähnenswert ist die Tatsache, dass zu Beginn der 90er Jahre, zeitgleich zur Änderung des Regimes, die Liberalisierung der Märkte und der Migration der Bevölkerung stattgefunden hat, sowie auch die Änderung der Entscheidungsträger auf Ebene der Teilnehmer dieser Märkte.

Dank des Mangels an Dienstleistungen, der Qualität der öffentlichen Transportinfrastruktur, sowie auch des eigenen Fahrzeugs, ist der erste Zyklus durch eine Anhäufung rund um die zentrale Zone charakterisiert worden.

Der zweite Zyklus hat Anfang der 2000er Jahre begonnen, und das infolge des Zugangs der Bevölkerung zu Finanzierungslösungen, die die Neudefinition der Mobilitätswahrnehmungen erlaubt haben. Dieser Zyklus hat sich hauptsächlich auf das persönliche Fahrzeug und weniger auf die öffentliche Transportinfrastruktur oder auf den privaten Gemeinschaftstransport (die berühmten Maxi-Taxis) verlassen, was somit zur Überlastung der Peripherie Bukarests geführt hat. Andere Faktoren, die zur Veränderungsdynamik beigetragen haben sind die Preise für Immobilien, die sich in den Randgebieten befinden, bezogen auf diejenigen, die sich in den mittleren und zentralen Gegenden befinden, auf die Intimität und ursprüngliche Zugänglichkeit dieser Gegenden. Die Geschwindigkeit der Veränderung hat die Kapazität der bestehenden Infrastruktur weit überschritten und hat oftmals zur Unmöglichkeit geführt, öffentliche Dienstleistungen nutzen zu können.

Das Jahr 2008 und die Immobilienkrise haben die Wahrnehmung hinsichtlich der Mobilität und der Notwendigkeit, richtigen Zugang zur öffentlichen Infrastruktur und zu Dienstleistungen zu haben, nochmals neudefiniert. Der Überlastungsindex (Einwohnerzahl/Quadratkilometer) ist während dieser Zeitspanne im Inneren der Hauptstadt jedoch deutlich gestiegen und hat alle Stadtgebiete überlastet.

Sowohl auf Makro- als auch auf Mikro-Ebene sind das private Umfeld und das Geschäftsumfeld die betroffensten gewesen durch die langsame Geschwindigkeit, mit der Strategien und Projekte zur Verbesserung der Mobilität, sowohl auf Niveau der Hauptstadt, als auch auf Niveau anderer Städte wie etwa Klausenburg, Temeswar, Jassy, Kronstadt oder Hermannstadt – da die Lage ähnlich ist –, entworfen und eingeführt werden. Wir erkennen eine neue Änderung auf Niveau der Mobilitätswahrnehmung als natürliche Fortsetzung der oben angeführten Zyklen.

Im nächsten Zyklus erwarten wir in der ersten Etappe neue Regelungen hinsichtlich der öffentlichen Parkplätze und des Anstiegs der Anzahl der Strafen für das Blockieren der wichtigen Hauptstraßen, aber auch hinsichtlich der Änderung der Bedingungen zur Ausstellung von Baugenehmigungen. In Bukarest beispielsweise ist die Tatsache, dass der Verkehr zu 20-30% durch falschgeparkte oder ordnungswidrig geparkte Autos erzeugt wird, einer der Gründe, wegen denen wir glauben, dass diese Änderungen stattfinden werden. Die Gründung des Parking-Stadtunternehmens der Stadt Bukarest ist ein offensichtliches Zeichen für diese Trends. Hypothetisch können wir für die Zukunft die Entstehung einiger Parkhäuser im Inneren der Stadt und in den angrenzenden Zonen, die Verkehr erzeugen, in Betracht ziehen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Projekte im System Öffentlich-Private-Partnerschaft (PPP) oder aus öffentlichen Mitteln abgewickelt werden. Hubs, wie etwa das im Norden der Hauptstadt neueingeweihte Park and Ride, scheinen die Lösung für die Randgebiete zu sein, und Parkhäuser oder Tiefgaragen könnten in den zentralen Zonen genutzt werden.

Ebenfalls in der kommenden Zeitspanne erwarten wir, dass das Infrastrukturprojekt des mittleren Rings der Hauptstadt jedoch auch andere kleinere Projekte auf Niveau der Sektoren erzeugt.

Hinsichtlich der erwarteten Regelungen bezüglich der Baugenehmigungen werden diese sicherlich eine größere Anzahl von Parkplätzen, jedoch auch Vorschriften bezüglich der Verringerung der Auswirkung der Gebäude auf die Umwelt (Richtlinie 2018/844/EU), vorsehen.

Die im Fall Bukarests bestehenden großen Opportunitäten sind der Mangel an Infrastrukturinvestitionen, der Wachstumstrend der Einwohneranzahl (Trend zur Heranziehung der Arbeitskraft), der Ausbau der Gebäude in den stadtnahen Gebieten und die Reife des Immobilienmarkts.

Zu den negativen Aspekten, die über diesen Opportunitäten schweben, zählen: der Mangel an Transparenz des Immobilienmarkts, die politische Starrheit, die gesetzliche Inkohärenz, der Mangel an öffentlichem Gemeinschaftsdialog und an Gemeinschaftsgeist.

Man bemerkt auf dem Markt ein immer größeres Bedürfnis nach Beratungsdienstleistungen im Immobilienbereich, mit einer umfassenderen Deckung der Fachgebiete, sowohl für die Geschäfte zum Kauf von Grundstücken oder neuen Gebäuden, als auch für die Refurbishment-Projekte der existierenden Gebäude.

Um positiv abzuschließen: wir sind der Meinung, dass der Unterschied der Ergebnisse, die von jedem Investor erzielt werden, in direktem Verhältnis zur Entscheidung und zur Auswahl einiger Fachleute im Bereich der Immobilienberatung stehen wird.

Vlad Poenaru, Managing Partner Valuation & Advisory Conadi

Romania
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