Neue Entwicklungspole auf dem Industriemarkt

Costin Banica, Head of Industrial Agency, JLL

Die Autobahn A1, traditionelle Gegend für Logistikentwicklung in Bukarest, ist sehr überfüllt geworden, und der Zugang in Richtung Bukarest ist immer schwieriger. Innerhalb eines wettbewerbsfähigen Markts ist die Lieferzeit ein wesentlicher Unterscheidungsfaktor und ist zu einem deutlichen Problem für die Logistikbetreiber geworden. Folglich haben wir in den vergangenen Monaten ein verstärktes Interesse gegenüber anderen Gegenden rund um Bukarest für Industrie- und Logistikprojekte bemerkt.

Die Gegenden im Norden und Nordwesten der Hauptstadt, mit direktem Zugang zur Umgehungsstraße, werden, unserer Meinung nach, ein neuer Entwicklungspol in diesem Marktsegment sein. Bei dem Versuch, eine bessere Infrastruktur zu nutzen, die ihnen mehrere Zugangswege und höhere Flexibilität zur Deckung einer größeren Fläche Bukarests erlaubt, visieren die Distributionsunternehmen und die Logistiker den Norden der Stadt an.

Der Bestand an modernen Flächen aus Rumänien übersteigt 3 Millionen Quadratmeter, was eine Dichte von 155 qm/1.000 Einwohner ergibt, somit unter dem Niveau anderer Länder aus Mittel- und Osteuropa. Knapp 1,5 Millionen Quadratmeter liegen rund um Bukarest, von diesen befinden sich 75% entlang der A1. Das bedeutet mehr als 1 Million Quadratmeter an Logistikflächen mit direktem Zugang zur A1 aus Richtung Bukarest.

Entwicklungspotenzial auf 100 Hektar

Folglich sind die meisten Entwickler auf dem rumänischen Logistikmarkt daran interessiert, ihr Projektportfolio in der nördlichen und nordwestlichen Gegend Bukarests zu erweitern, da hier mehr als 100 Hektar für die Entwicklung zur Verfügung stehen.

Erwähnenswert ist, dass nur einige Standorte aus Sicht der Infrastruktur, des Zugangs und der Flächenmaße – grundlegend für solche Projekte – zur umgehenden Entwicklung geeignet sind.

Es gibt Entwickler, die bereits Grundstücke in der Gegend für zukünftige Projekte gekauft haben, während andere nach den besten Investitionsmöglichkeiten Ausschau halten.

Wir glauben, dass das der beste Moment ist zur Verschiebung des Interesses der Entwickler in Richtung dieser Gegend, wenn wir die Tatsache in Betracht ziehen, dass es gegenwärtig nur zwei Projekte von 150.000 Quadratmetern in dieser Gegend gibt.

Laut unseren Schätzungen wird der Bestand an Logistik- und Industrieflächen in den kommenden 5 Jahren im Norden-Nordwesten Bukarests eine halbe Million Quadratmeter überschreiten, und das angesichts der Tatsache, dass sich die Akteure auf dem Markt innerhalb fortgeschrittener Phasen des Ankaufs von Grundstücken von mehr als je 10 Hektar befinden.

Die Logistik zieht vom Rande der Stadt ins Zentrum um

Langfristig nehmen wir es uns vor, neue Logistikprojektmodelle zu finden, die innerhalb der Stadt entwickelt werden, die nachhaltig und effizient sind, aber die die negative Auswirkung auf die Umwelt und das soziale Umfeld minimieren. Dank der starken Dynamik der Nachfrage und des Angebots könnten die Logistikprojekte, die in den Städten entwicklelt werden, aus unserer Sicht, bedeutende Gelegenheiten für Immobilienentwickler und –investoren bieten.

Die geringe Verfügbarkeit und die steigenden Grundstückskosten für Industrieentwicklung, zusammen mit der steigenden Nachfrage nach Lieferung innerhalb kürzester Zeit, werden das Bedürfnis nach Logistik innerhalb der Städte zukünftig erzeugen. Die Tendenz ist auf den reifsten Märkten der ganzen Welt bereits anwesend und wir erwarten, diese zukünftig auch in Rumänien zu sehen. Dank des Wachstums der Einwohnerzahl in den großen Städten, des starken Anstiegs des elektronischen Handels und der wahrgenommenen Rolle der Logistik als Stützinstrument für die effizienten und wettbewerbsfähigen Gemeinschaften, wird die Logistik in den Städten aus Europa immer bedeutender.

Derzeit stammt in Rumänien das Bedürfnis nach Logistikeinrichtungen innerhalb der Städte von den Logistikbetreibern und Distributionsunternehmen, sowie auch von den Online-Retailern, die versuchen, ihre Position auf dem Markt zu konsolidieren und Kunden mit Anbietung von Dienstleistungen vom Typ „Lieferung am selben Tag“ anzulocken. Das hat sie dazu gebracht, Lieferstandorte in strategischen Gegenden der Stadt zu gründen, die es einem Kunden, der ein Produkt morgens bestellt, ermöglichen, es bis zum Ende des Nachmittags zu erhalten. Es gibt eine begrenzte Anzahl von passenden Einrichtungen für eine solche Umgestaltung, aber die Nachfrage steigt, da dieses Logistikmodell für jede Art von Retailer interessant sein könnte, der auch die Verkaufsräume neben dem Lagerraum nutzen kann, aus dem er liefern kann.

Einige Entwickler glauben, dass die Logistik innerhalb der Städte Investitionselegenheiten darstellen, da diese höhere Erträge im Vergleich zu den traditionellen Anlagen erzielen können, jedoch sind sie nicht genauso aggressiv hinsichtlich deren Entwicklung, so wie im Fall der laufenden Projekte. Traditionelle Logistik ist im Rahmen ihrer Entwicklung immer noch erforderlich, da der Markt den erwarteten Reifegrad noch nicht erreicht hat, und die Strategien der Entwickler konzentrieren sich hauptsächlich auf den Bau großer Flächen außerhalb der Städte“, so Banica. Gegenwärtig ist die schnelle Lieferung ein wichtiges Thema für die großen Betreiber elektronischen Handels und für die Kurierdienste, die mit einer bedeutenden Änderung der Nachfrage der Kunden und der zukünftigen Bedürfnisse konfrontiert werden.

Romania
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