Percepții despre mobilitate

(Foto: style67/ depositphotos.com)

Societatea noastră este într-o continuă evoluție și schimbare, din toate punctele de vedere. Prin evoluție a apărut și nevoia de mobilitate, ca o consecință a dorinței noastre de a fi eficienți și competitivi. Termenul „mobilitate” are o trăsătură polisemantică și este perceput de fiecare dintre noi diferit. Majoritatea asimilăm acest termen cu accesul rapid la bunuri și servicii, însă publicul informat consideră că termenul „mobilitate” are mai multe însușiri simultane, precum adaptabilitate, interschimbabilitate, variabilitate și mișcare efectivă.

Din perspectivă imobiliară, mobilitatea se referă, în general, la mișcare, timp, infrastructură, accesibilitate la mijloacele de transport public și integrarea diverselor sisteme de transport cu mediul construit.

În România, mobilitatea urbană a devenit abia în ultimii ani un subiect intens dezbătut, fapt datorat în general migrației populației din mediul rural către marile orașe și care, implicit, a generat aglomerarea acestor medii.

Cu toate că acest subiect este o temă de discuție în mai toate orașele țării cu o populație mai mare de 100.000 de locuitori, vom rezuma analiza noastră doar la nivelul Bucureștiului, deoarece acesta este cel mai mare oraș din România și al 6-lea ca mărime din zona UE, motivul fiind posibilitatea de a observa schimbările care au avut loc și posibilitatea de a previziona viitoare tendințe.

O analiză succintă a contextului de mobilitate urbană din București, după trei decenii de la schimbarea regimului politic, reflectă trei cicluri cu o cadență aproximativă de zece ani fiecare. De menționat este faptul că la începutul anilor ’90, o dată cu schimbarea regimului, a avut loc liberalizarea piețelor și a migrației populației, precum și schimbarea factorilor decizionali la nivelul participanților pe aceste piețe.

Primul ciclu a fost o caracterizat de o concentrare în jurul zonei centrale, fapt datorat lipsei serviciilor, a calității infrastructurii de transport public, dar și a autoturismului personal.

Al doilea ciclu a debutat la începutul anilor 2000, ca urmare a accesului populației la soluții de finanțare care au permis redefinirea percepțiilor de mobilitate. Acest ciclu s-a bazat în principal pe autoturismul personal și mai puțin pe infrastructura de transport public sau transportul în comun privat (celebrele maxi-taxi), aglomerând astfel zonele periferice ale Capitalei. Alți factori care au contribuit la dinamica schimbării sunt prețurile imobilelor situate la periferie, în raport cu cele situate în zonele mediane și centrale, intimitatea și accesibilitatea inițială a acestor zone. Viteza schimbării a depășit cu mult capacitatea infrastructurii existente și a generat de multe ori imposibilitatea de a beneficia de servicii publice.

Anul 2008 și criza imobiliară au redefinit încă o dată percepția cu privire la mobilitate și necesitatea de a avea cu adevărat acces la infrastructura publică și servicii. Indicele de aglomerare (număr de locuitori/ km pătrat) în interiorul Capitalei a crescut însă considerabil în această perioadă, aglomerând toate zonele orașului.

Atât la nivel macro, cât și micro, mediul privat și mediul de afaceri au fost și sunt cele mai afectate de viteza lentă cu care sunt concepute și implementate strategiile și proiectele menite să îmbunătățească mobilitatea, atât la nivelul Capitalei, cât și la nivelul altor orașe precum Cluj, Timișoara, Iași, Brașov sau Sibiu, situația fiind similară. Întrevedem o nouă schimbare la nivelul percepției asupra mobilității ca o continuare firească a ciclurilor prezentate anterior.

În ciclul următor ne așteptăm în prima etapă la noi reglementări în ceea ce privește parcările publice și creșterea cuantumului amenzilor pentru blocarea arterelor importante, dar și modificarea condițiilor de emitere a autorizațiilor de construire. De exemplu, în București, unul din motivele care ne face să credem că vor avea loc aceste modificări este faptul că 20-30% din trafic este generat de autovehiculele parcate neregulamentar sau necorespunzător. Totodată, înființarea Companiei Municipale de Parking a Municipiului București este un semn evident al acestor tendințe. Avansând ipotezele, putem lua în considerare în viitor apariția unor parcări supraetajate în interiorul orașului și în zonele limitrofe concentratoare de trafic. Rămâne să vedem dacă aceste proiecte vor fi sistem Parteriat Public Privat (PPP) sau din surse publice. Hub-uri precum Park and Ride, inaugurat recent în Nordul Capitalei, par a fi soluția pentru zonele periferice, iar parcări supraetajate sau edificate subteran ar putea fi utilizate în zonele centrale.

Tot în perioada următoare ne așteptăm ca proiectul de infrastructură a inelului median din Capitală să genereze și alte proiecte cu o anvergură mai mică, la nivel de sectoare.

În ceea ce privește reglementările așteptate referitoare la autorizațiile de construire, acestea cu siguranță vor impune un număr mai mare al locurilor de parcare, dar și prevederi cu privire la reducerea impactului clădirilor asupra mediului (Directiva 2018/844/UE).

Oportunitățile majore existente în cazul Bucureștiului sunt lipsa investițiilor în infrastructură, tendința de creștere a numărului de locuitori (trend de atragere a forței de muncă), expansiunea construcțiilor în zonele periurbane și maturizarea pieței imobiliare.

Printre aspectele negative care planează asupa acestor oportunități se pot enumera: lipsa de transparență a pieței imobiliare, inelasticitatea politică, incoerența legislativă, lipsa dialogului public comunitar și a spiritului civic.

Se întrevede necesitatea tot mai mare pe piață a serviciilor de consultanță în domeniul imobiliar, cu o acoperire tot mai cuprinzătoare a ariilor de specialitate, atât pentru tranzacțiile care vizează achiziția de terenuri sau clădiri noi, cât și pentru proiecte de refurbishment ale clădirilor existente.

Pentru a încheia într-o notă pozitivă, suntem de părere că diferența rezultatelor obținute de orice investitor va fi în raport direct cu decizia și alegerea unor profesioniști în domeniul consultanței imobiliare.

Vlad Poenaru, Managing Partner Valuation & Advisory Conadi

German
Citește articolul precedent:
Ce fel de lider sunteți?

În ultima ediție DeBizz am discutat detaliat despre diferitele tipuri de lideri. Acum vă propun un chestionar pentru a afla...

Închide