Piața de real-estate dezvoltă cele mai mari speranțe în 2017

Piața imobiliară din România se află pe un trend ascendent: nivelul de dezvoltare a sectorului este în strânsă legătură cu creşterea economică înregistrată de România în ultimul an, dar și cu încrederea pe care o au investitorii în stabilitatea politică și economică a țării. Într-o dezbatere publică organizată de Intact Media în cadrul forumului „Piaţa imobiliară în 2017”, premierul Grindeanu a menționat că Guvernul şi-a propus să readucă piaţa imobiliară la nivelul la care se afla în urmă cu zece ani, atunci când se înregistra punctul culminant al evoluţiei acesteia. Mai mult, în Parlament a intrat un proiect de lege ce prevede eliminarea TVA la achiziţia de locuinţe noi, act normativ care este în deplin acord cu politicile fiscale ale Executivului. Conform documentului, această măsură se va aplica în cazul în care persoanele fizice cumpără imobile noi, a căror valoare nu depăşește 100.000 de euro. Participanţii la forum susțin că așteaptă astfel de măsuri de încurajare a sectorului imobiliar: citat de Antena 3, Bogdan Ivan, reprezentantul Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România spunea că „TVA de 5% trebuie să rămână pentru a doua locuinţă. Este mai important decât diminuarea de 5%, care era de cele mai multe ori inclusă în preț. Ar fi nemaipomenit ca TVA să fie de 0% pentru persoanele fizice”. Iar Gabriel Voicu, director al Coldwell Banker România, susținea, citat de aceeași sursă, că „TVA de 0% ar trebui să se poată aplica și la a doua, și la a treia, şi la a patra tranzacţie. Stimulăm așa micii investitori”.

Sectorul românesc al imobiliarelor pare să fie un domeniu extrem de ofertant în 2017, anul fiind „promițător, pe fondul interesului pentru România din ce în ce mai ridicat, în contextul evenimentelor geopolitice din Europa”, declara conducătorul Regatta Imobiliare, Eduard Uzunov, citat de agenția Agerpres. Uzunov menționa că ­România este o țară sigură, ceea ce constituie un criteriu foarte important pentru investitorii străini. Președintele companiei imobiliare mai spunea că numărul străinilor care se stabilesc la noi în țară este în creștere, precum și al celor care, venind pentru călătorii de afaceri, au interes să investească în domeniul imobiliarelor sau să închirieze diverse proprietăți. Experții sunt cu toții de acord că sectorul de real-estate își va păstra trendul ascendent și în 2017, prin prisma faptului că stabilitatea economică a României va atrage interesul multor investitori străini. După ce piața imobiliară a suferit o scădere fără precedent în 2008 și 2009, pe fondul crizei economice, lucrurile iau o turnură favorabilă dezvoltării. Analiștii economici estimează însă că nu există niciun pericol ca prețurile locuințelor să mai ajungă la nivelul din urmă cu opt ani, iar construcția ansamblurilor rezidențiale și-a revenit abia în 2016, când dezvoltatorii au predat peste 14.000 de locuințe noi, nivel record pentru ultimii 10 ani. Potrivit unor informații publicate pe site-ul companiei Coldwell Banker Imobiliare, ­România trece prin cea mai bună perioadă din istorie pentru cumpărătorii de locuințe din segmentul premium, ținând cont de numărul record de locuințe noi finalizate, cât și de volumul de tranzacții încheiate, care a atins un maxim absolut. Pentru sectorul imobilelor noi, anul 2016 a reprezent cea mai bună perioadă pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărătorii finali. Cele mai multe proiecte livrate au vizat segmentul de mass-market, format din cumpărători pentru care prețul reprezintă criteriul principal de diferențiere și selectare a produsului achiziționat, locuințele de pe acest segment fiind amplasate de regulă la marginea orașelor, având finisaje de bază și suprafețe comparabile sau chiar mai mici față de locuințele finalizate înainte de 1989. Odată cu creșterea veniturilor populației active s-a simțit și nevoia de diversificare a proiectelor rezidențiale livrate, îndeosebi prin furnizarea unui concept unic, bazat pe arhitectură, amplasament sau facilități conexe, segmentul premium aflându-se într-o creștere accelerată. Coldwell Banker România, cea mai mare companie activă pe segmentul rezidențial, cu peste 2.000 de locuințe noi vândute în 2016, a realizat un studiu privind proiectele premium amplasate în marile orașe din România, analizând îndeaproape orașe precum Cluj-­Napoca, Brașov, Timișoara, Sibiu, Iași, Arad și București. Analiza relevă o diferențiere clară și așteptată între Capitală și restul orașelor mari. Astfel, locuințele premium amplasate în București au prețuri care pleacă de la 2.000 euro pe metru pătrat util, existând cazuri când acestea sar și de 5.000 euro/mp util, în funcție de amplasament și finisaje. Prețurile medii pentru aceeași categorie de locuințe amplasate în afara Bucureștiului sunt încadrate în intervalul 1.000 și 1.500 euro/mp util. Cluj – Napoca este orașul care face notă discordantă în rândul celor mai mari orașe din România, cu prețuri medii de tranzacționare mai mari cu 25% față de restul proiectelor din orașele analizate. O caracteristică specială a orașului Cluj-Napoca este faptul că numeroase proiecte sunt livrate către consumatori la stadiul semifinisat, ceea ce face ca, într-un final, prețul total comparabil să fie chiar mai ridicat, diferența față de prețurile locuințelor premium din alte orașe putând să crească chiar și la 35%.

Din punct de vedere al vânzărilor, analiza relevă faptul că majoritatea proiectelor din categoria premium sunt vândute în proporție de peste 75% înainte de finalizare. De asemenea, aproximativ 1 din 5 apartamente este achiziționat în scop investițional, cumpărătorii putând să obțină prin închirierea locuinței între 5% și 7,5% anual, în euro, din prețul de achiziție, un randament net superior dobânzilor bancare practicate în acest moment. Față de proiectele adresate segmentului mass-market, printre cumpărătorii de unități premium există un procent semnificativ, de 15% – 25%, reprezentat de străini, marea lor majoritate mizând pe calitatea proiectelor, conștienți fiind de beneficiile pe termen lung asupra deținerii unei astfel de locuințe. În cadrul studiului realizat de Coldwell Banker asupra a 18 proiecte din 7 orașe au fost analizate criterii de calitate precum amplasamentul proiectului, mixul de apartamente, nivelul de finisaje, facilitățile oferite, dar și prețurile practicate. Dintr-un punctaj de maxim 60 puncte se disting câteva proiecte recente, precum Arad Plaza dezvoltat de Wallberg Properties, datorită amplasamentului ultracentral, completat de conceptul nou pe piața locală al grădinilor suspendate, ARTE by HVA, datorită conceptului arhitectural unic pentru Brașov, Transilvania Residence, tot din Brașov, datorită amplasamentului ce permite o vedere panoramică de excepție sau ­Urban Spaces din București, un proiect care a fost recompensat cu mai multe distincții arhitecturale în cadrul unor competiții de specialitate. Dintre proiectele analizate ce întrunesc un punctaj peste medie, Arad Plaza dispune de cele mai competitive prețuri pe acest segment al pieței. Deși Capitala are cele mai multe proiecte catalogate premium, prețurile de achiziție foarte mari pot reprezenta o investiție mai puțin profitabilă pe termen lung. De aceea, în multe proiecte din orașele mari putem regăsi cumpărători din București care doresc un imobil de calitate la prețuri atractive.

România, în top 10 european la creșterea prețurilor în imobiliare

Programul Prima Casă 2017 încurajează cererea de apartamente noi, prevăzând că băncile pot acorda împrumuturi de până la 67.000 de euro pentru locuințele mai noi de cinci ani. Statul garantează 50% din valoarea împrumutului, față de 40%, cât este garanția în cazul locuințelor vechi, în timp ce avansul minim este păstrat la pragul de 5%. Potrivit unei analize realizată de imobiliare.ro, proprietarii de locuințe cer, în medie, 1.035 euro pe metrul pătrat, față de 1.020 euro în 2015. Creșterea a fost resimțită mai ales la achiziționarea unui apartament nou – acestea s-au apreciat de la 1.110 la 1.170 de euro pe metru pătrat. În schimb, apartamentele vechi s-au ieftinit cu 0,8%. Pe de altă parte, succesul din imobiliare este demonstrat nu doar de creșterea cererii, ci și de cea a valorii proiectelor: potrivit economica.net, România s-a plasat pe locul 9 în UE la creşterea preţurilor la locuinţe, în trimestrul patru din 2016. Preţurile locuinţelor din România au urcat cu 1,7% în trimestrul patru al anului trecut, comparativ cu precedentele trei luni, aceasta fiind a noua mare creştere înregistrată în rândul statelor membre ale Uniunii Europene, potrivit datelor Eurostat. Comparativ, preţurile locuinţelor au înregistrat o creştere anuală de 0,8% în UE şi în zona euro. În rândul statelor membre, cele mai mari creşteri ale preţurilor locuinţelor au fost raportate în Malta (6%), ­Cehia (4,7%), Olanda (3,2%), Cipru (3,1%), ­Irlanda (2,5%), Bulgaria (2,4%), ­Letonia (2%), Lituania, Slovenia şi Slovacia (toate cu 1,8%), România, Germania şi Luxemburg (toate cu 1,7%), iar cele mai semnificative scăderi au fost raportate în Danemarca (minus 1,5%), Croaţia (-0,6%) şi Belgia (-0,4%). În ritm anual, preţurile locuinţelor din România au crescut cu 7,3% în trimestrul patru din 2016, comparativ cu perioada similară din 2015, în timp ce în Uniunea Europeană avansul a fost de 4,7%, iar în zona euro de 4,1%. Potrivit economica.net, toate statele membre au înregistrat creşteri în ritm anual ale preţurilor la locuinţe, cel mai semnificativ avans fiind în Cehia (11%), ­Ungaria (9,7%) şi Lituania (9,5%), în timp ce preţurile au rămas aproape stabile în Italia (0,1%).

Decalogul creșterii imobiliarelor in 2017

Tot despre creșterea pieței imobiliare din Romania scria recent si wall-street.ro, anunțând ca sectorul va înregistra în 2017 un trend ascendent, creșterea segmentului de birouri și al celui industrial fiind influențate în special de extinderea companiilor de outsourcing și producătorilor, atrași de piața forței de muncă specializate, condițiile economice și facilitățile fiscale acordate de statul român. „Piața dezvoltărilor imobiliare a luat avânt pe segmentele de spații de birouri și industrial în 2016, comparativ cu anii anteriori, iar stocul va crește considerabil și în următorii 2-3 ani”, spunea Ilinca Păun, managing partner Colliers, citată de wall-street.ro. De altfel, agenția imobiliară citată a realizat un top al celor mai interesante trăsături ale pieții imobiliare în 2017:

1. Piața regională, în care este inclusă și România, va fi ferită de tulburările externe în 2017, în comparație cu alte țări europene. Europa Centrală și de Est va înregistra un ritm susținut al investițiilor, astfel încât piața spațiilor de birouri și industriale va fi influențată pozitiv.

2. Tranzacțiile de investiții vor înregistra cel mai înalt nivel din ultimii zece ani. Sursa tranzacțiilor de investiții în 2017 acoperă deja mai mult de 65% din volumul total de tranzacții din 2016. Lichiditatea s-a îmbunătățit ca urmare a intrării unui număr mare de investitori pe piața locală anul trecut, ceea ce se va întâmpla și în 2017. De asemenea, creditorii bancari își vor menține apetitul pentru finanțarea proiectelor imobiliare.

3. Cererea de spații de birouri va fi susținută în principal de companiile din domeniul IT și BPO/SSC, în special în piețele orașelor secundare. Dezvoltarea companiilor de IT și outsourcing continuă în 2017, menținând curba ascendentă înregistrată în ultimii 5 ani și aducând o importantă contribuție la PIB și dezvoltarea pieței de birouri.

4. Piața de birouri va deveni tot mai competitivă. Nivelul ridicat al livrărilor pe piața de birouri va duce la depășirea cererii de birouri în București, astfel antrenând o posibilă scădere a gradului de ocupare, în special pentru clădirile mai vechi sau situate în zone greu accesibile. Acestea vor fi nevoite să investească în reamenajări sau să scadă costurile de ocupare pentru a rămâne în cursă alături de noua generație de clădiri, în marea lor majoritate verzi, cu dotări de ultimă generație și conexiuni excelente la transportul public, în special la metrou.

5. Noile dezvoltări industriale vor înregistra un nou record. Se preconizează că stocul spațiilor industriale va crește cu 500.000 mp anul acesta, având în vedere că se vor livra pe piață cele mai multe noi dezvoltări din ultimii zece ani. Cererea de spații industriale va veni preponderent din zona bunurilor de larg consum (40% din livrările noi), comerț electronic (20%) și IT și depozitare de electronice (10%). 80% din livrările noi vor fi înregistrate în București, dar vor fi raportate creșteri semnificative și în alte orașe din România.

6. Noile lucrări la infrastructură vor aduce investitori și vor influența cererea de spații industriale. În anul 2017 se estimează livrarea a 180 de kilometri noi de autostradă, ceea ce va duce la o conexiune rapidă între marile orașe din Transilvania. Acest lucru ar trebui să încurajeze și investitorii să înainteze spre Est și va ajuta la atenuarea unora dintre neajunsurile cu privire la mobilitatea forței de muncă în partea de Vest a țării. Ambii factori ar trebui să conducă la creșterea cererii de spații industriale, în special în orașe precum Cluj-Napoca, Timișoara, Sibiu sau Deva.

7. Sectorul de retail se va consolida în această perioadă, fără dezvoltări semnificative în București. În orașele de provincie vor fi înregistrate noi livrări, în special în categoria parcurilor de retail.

8. Piața din România va atrage noi branduri de retail. Astfel, noi branduri de retail, precum cele din Polonia sau Turcia, vor găsi anul acesta oportună penetrarea pieței românești, luând în considerare creșterea apetitului pentru consum al românilor, mărimea pieței din România, performanțele înregistrate până acum și adaptabilitatea la cerințele consumatorilor locali.

9. Segmentul rezidențial se va deplasa în sfera de influență a marilor dezvoltări de birouri. Zonele rezidențiale ce se vor dezvolta în 2017 vor fi influențate de zonele de birouri din apropiere, în special în partea de nord a orașului, pentru a reduce timpul petrecut spre serviciu al tinerilor corporatiști.

10. Piața terenurilor va fi orientată către segmentele de retail și rezidențial: Piața terenurilor se va orienta, cel mai probabil, către nevoile în schimbare ale consumatorilor, potrivit raportului Colliers. Dezvoltările rezidențiale în noi zone vor rămâne atractive, așa cum va fi și cazul extinderilor pentru rețele de magazine mari (sursa: wall-street.ro).

Laurențiu Duică, associate director al diviziei industrial al Colliers International spunea recent că „există potențial pentru dezvoltare pe partea industrială chiar și în Moldova, însă nu există sprijin de la autorități pentru infrastructură. Primarii cu viziune fac asta, însă sunt unii care bat pasul pe loc. (…) Contează și accesul la ajutoarele de stat. (…) Și dacă primarii ar da titulatura de parc industrial mai des ar fi mai câștigați. De exemplu, salariul unui angajat în depozit la noi este de 300-350 de euro, în timp ce în străinătate ajunge la 700 euro. Cu cât sunt mai multe fabrici într-un parc industrial pe modelul celor din vest, cu atât crește competitivitatea și, implicit, cresc și salariile”, spunea Duică, citat de presă. Se vede o preferință a dezvoltatorilor și investitorilor pentru terenuri și proiecte în zone unde sunt proiecte-ancoră. De asemenea, interesul pentru vilele istorice este în creștere, spunea și Eduard Uzunov. Proprietățile imobiliare cu scop investițional vor continua să se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente (yield-uri) în scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piață care are nevoie de produse imobiliare de calitate și cu risc scăzut.

„Există un interes susținut pentru terenuri, atât pentru dezvoltare rezidențială, cât și comercială. Dezvoltatorii experimentați selectează terenurile situate în zone centrale și zone cu infrastructură bună, situație clară de urbanism și parametrii buni de construire, la prețuri care reflectă posibilitățile de edificare. Prețurile pot crește ușor pentru astfel de terenuri, în condițiile în care și prețurile pentru spațiile rezidențiale cresc, iar vânzările se realizează încă din faza de proiect. Dezvoltatorii vor fi atât companii mari, locale sau străine, dar și mici antreprenori care dezvoltă proiecte de dimensiuni reduse, până la 20 de unități”, spune Florin Nine, director în cadrul Regatta. Pe segmentul industrial, ținând cont că principalii operatori de spații logistice își măresc suprafețele de depozitare, în anul 2017 va exista o ușoară creștere față de 2016, se arată în analiza realizată de Regatta Real
Estate. Nivelul chiriilor la spațiile de depozitare va fi într-o ușoară creștere, de la 3,8 euro/mp la 4,2 euro/mp. În ceea ce privește vânzarea de spații industriale, se estimează o creștere a cererii, deoarece instituțiile bancare sunt mai permisibile, prin produsele oferite. Spațiile ce nu vor îndeplini condițiile ISU vor suferi o scădere a prețului, de 10-20%, iar cele care le îndeplinesc vor avea un preț mediu de 450 euro/mp.

Inflație pe o piață în creștere

Site-ul specializat Imobiliare.ro arată că după un avans de 1,1% consemnat în martie, suma solicitată pentru apartamentele disponibile spre vânzare la nivel național (noi și vechi) a ajuns la 1.092 de euro pe metru pătrat util (de la 1.080 de euro pe metru pătrat la finele lui februarie). În primul trimestru din 2017, apartamentele s-au scumpit cu 4% la nivel național, releva Indicele Imobiliare.ro. Cu o singură excepție, această tendință se resimte în toate marile centre regionale analizate. Dar poate cea mai interesantă evoluție s-a înregistrat în Cluj-Napoca – orașul cu cel mai mare preț mediu cerut pentru un apartament, unde prețurile locuințelor au stagnat. După un avans de 1,1% consemnat în martie, suma solicitată pentru apartamentele disponibile spre vânzare la nivel național (noi și vechi) a ajuns la 1.092 de euro pe metru pătrat util (de la 1.080 de euro pe metru pătrat la finele lui februarie). Valoarea actuală este cu 4% mai mare decât cea consemnată la sfârșitul lui 2016, respectiv 1.050 de euro pe metru pătrat. Spre comparație, în primul trimestru din 2016, pretențiile proprietarilor s-au majorat cu 6,5%.

București: Unitățile locative disponibile spre vânzare s-au apreciat cu 1,4% în ultima lună (de la 1.159 la 1.175 de euro pe metru pătrat util). Prețul mediu cerut pentru un apartament vechi a rămas constant, la 1.112 euro pe metru pătrat, însă locuințele noi s-au scumpit cu 3%, de la 1.189 la 1.225 de euro pe metru pătrat. În primul trimestru din 2017, pretențiile vânzătorilor s-au majorat, per ansamblu, cu 3%, de la o medie de 1.141 de euro pe metru pătrat, valabilă la finele anului trecut. Comparativ, în Q1 2016 avea loc un avans de 3,3%.

Brașov: În orașul de la poalele Tâmpei, indicele Imobiliare.ro relevă un avans de 0,8% în martie, de la 918 la 925 de euro pe metru pătrat; apartamentele vechi s-au scumpit cu 1,3% (de la 918 la 930 de euro pe metru pătrat), dar cele noi s-au ieftinit cu 0,5% (de la 917 la 912 euro pe metru pătrat). În primele trei luni din acest an, locuințele brașovene au înregistrat un avans cumulat de 2,8% (de la nivelul de 900 de euro pe metru pătrat atins la sfârșitul lui 2016); spre comparație, în primul trimestru din 2016 acestea înregistrau un avans de 4,6%.

Cluj-Napoca: În ultima lună de primăvară, prețurile locuințelor din orașul de pe Someș s-au majorat cu doar 0,1%, de la 1.259 la 1.260 de euro pe metru pătrat; apartamentele vechi au consemnat un avans ușor, de 0,2% mai exact (de la 1.312 la 1.315 euro pe metru pătrat), în vreme ce locuințele noi au cunoscut o creștere de 1,7% (de la 1.176 la 1.196 de euro pe metru pătrat). În mod interesant, marja de scumpire consemnată pe parcursul primului trimestru pe piața clujeană se situează la doar 1% (de la o valoare de 1.247 de euro pe metru pătrat), ceea ce reprezintă o diferență semnificativă față de saltul de 7,2% consemnat în perioada similară din 2016.

Constanța: Apartamentele de la malul mării s-au apreciat în martie cu 0,1%, de la 991 la 992 de euro pe metru pătrat util. Locuințele vechi au înregistrat un avans de 0,5% (de la 987 la 992 de euro pe metru pătrat), însă cele noi s-au ieftinit cu 1,1% (de la 1.004 la 993 de euro pe metru pătrat). În primul trimestru din 2017, așteptările proprietarilor au crescut, per ansamblu, cu circa 2% (de la 973 de euro pe metru pătrat), față de un plus de 3,2% în același interval din 2016.

Iași: În capitala Moldovei, apartamentele s-au scumpit, per ansamblu, cu 3,3% în ultima lună, de la 885 la 914 euro pe metru pătrat. Dacă locuințele vechi s-au apreciat cu doar 0,1% (de la 884 la 885 de euro pe metru pătrat), prețurile celor noi au „sărit” cu 5,2% (de la 885 la 931 de euro pe metru pătrat); de menționat este însă că, în ciuda acestui avans considerabil, unitățile locative nou-construite se situează cu doar 0,6% peste media de preț atinsă în urmă cu 12 luni. Raportat la primul trimestru, prețurile apartamentelor din Iași au crescut cu 7% (de la un nivel de 854 de euro pe metru pătrat la sfârșitul lui decembrie 2016). Spre comparație, în perioada similară a anului trecut avea loc un avans de 5,4%. Iași-ul reprezintă, așadar, singura excepție de la regulă în ceea ce privește temperarea scumpirilor locuințelor; acest fapt poate fi explicat printr-o tendință de aliniere cu celelalte mari orașe – asta în condițiile în care, la finele lui decembrie 2016, capitala Moldovei era singura care se situa încă sub pragul de 900 de euro pe metru pătrat.

Timișoara: În luna martie, prețul mediu solicitat pentru un apartament (nou sau vechi) în orașul de pe Bega a crescut cu 2,5%, de la 1.039 la 1.065 de euro pe metru pătrat. Locuințele din blocurile vechi s-au scumpit cu 2,5% (de la 1.041 la 1.067 de euro pe metru pătrat), iar cele noi cu 2,3% (de la 1.035 la 1.059 de euro pe metru pătrat). Pe parcursul primului trimestru, așteptările proprietarilor timișoreni au crescut cu 3,7% (de la 1.027 de euro pe metru pătrat la sfârșitul lui 2016) – în vreme ce, în perioada similară a anului trecut, avea loc o creștere de 5,3%.

un articol de DANIEL APOSTOL

German
Citește articolul precedent:
Semestrul european 2017: raport de țară pentru România

Mesajele cheie din Raportul de țară publicat de Comisia Europeană, în cadrul pachetului de documente referitoare la Semestrul european 2017,...

Închide