Piața imobiliară ar putea atrage investiții de 1 miliard de euro

Toată lumea pare să vorbească despre un reviriment în piața imobiliară. Banii încep să circule și să caute proiecte de valoare. Totodată, evoluția economică a zonelor geografice induce modul în care se orientează dezvoltatorii de proiecte de logistică: parcurile industriale caută să ocupe spații în zonele unde există forță de muncă disponibilă, iar proiectele de logistică se construiesc doar cu pre-comandă de chirie și pe faze de dezvoltare, astfel încât riscul financiar să fie diminuat la maximum.

Potențialul de creștere semnificativă a pieței în anul în curs reprezintă de fapt urmarea firească a tendinței de creștere a ultimului an. Potrivit unei analize a companiei Coldwell Banker, după o lungă şi dureroasă perioadă de redresare economică, 2015 a confirmat tendinţa generală de creştere economică înregistrată în anul anterior. Produsul Intern Brut a înregistrat o creştere în primul semestru din 2015 de 3,8% faţă de perioada similară a anului anterior, sectorul construcţiilor redevenind unul din motoarele creşterii economice, cu o majorare a volumului de lucrări de peste 11% în primele opt luni ale anului comparativ cu perioada similară din 2014. Evoluția economică bună a României înregistrată în primele nouă luni a determinat Fondul Monetar Internaţional să îmbunătăţească semnificativ perspectivele de creştere economică, la 3,4% pentru 2015, de la o estimare de 2,7% realizată în urmă cu şase luni, şi la 3,9% în 2016.

Piaţa imobiliară a crescut cu 10% în 2015, iar în 2016 analiștii consideră că vom asista la un avans al pieței de cel puțin 5%, avans în care rolul de vedetă va fi jucat din nou de segmental rezidențial. Potrivit estimărilor RE/MAX România, parte a liderului mondial în real-estate şi franciza numărul 1 la nivel global pe acest segment, în 2015 piaţa imobiliară locală a crescut cu 10%, comparativ cu 2014, atât în ceea ce priveşte valoarea, cât şi volumul tranzacţiilor realizate, urmând ca şi în 2016 să continue trendul ascendent. “Cu siguranţă, 2015 a fost anul revenirii pieţei imobiliare locale. Astfel, anul trecut am asistat nu doar la o majorare a pieţei în principalele oraşe din ţară, ci şi la o creştere a încrederii investitorilor care au relansat proiecte în toţi polii principali precum Bucureşti, Cluj-Napoca, Arad sau Braşov. În plus, observăm că piaţa are perspective de dezvoltare pentru următorii ani”, a declarat Răzvan Cuc, Preşedintele RE/MAX România. Potrivit afirmaţiilor sale, în acest moment, preţurile medii din principalele oraşe din ţară sunt stabile, variind de la oraş la oraş. Astfel, în Bucureşti şi

Cluj-Napoca, două oraşe asemănătoare ca şi efervescenţă, preţul mediu pe metrul pătrat, pe segmentul rezidenţial, este de cca. 1.000 – 1.100 euro, iar în Braşov ajunge la cca. 850 euro / mp. În acelaşi timp, în Arad costul pe metrul pătrat este, în medie, de 800 de euro, în timp ce în Sibiu se situează la cca. 700 euro / mp.

Hand-shake

Creşteri de minim 5% pentru 2016

În ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare în 2016, Răzvan Cuc estimează că trendul ascendent va fi continuat, pe toate segmentele, atât în ceea ce priveşte volumul, cât şi valoarea. “În ceea ce priveşte segmentul rezidenţial, suntem de părere că piaţa va reacţiona diferit în funcţie de oraşul la care facem referire, aşa cum s-a întâmplat şi în 2015. Însă, credem că 2016 va aduce creşteri ale preţurilor medii naţionale cu cel puţin 5% – atât la locuinţele vechi, cât şi la cele noi”, a mai afirmat reprezentantul RE/MAX România. Acesta a mai adăugat că oraşele mari din România, cu peste 300.000 de locuitori şi care sunt poli de dezvoltare ai economiei locale, au şi cele mai active pieţe imobiliare din ţară, cu nuanţe de la un oraş la altul, dictate de specificul economiei locale, de infrastructură şi poziţionare geografică, de componenta universitară a oraşului şi de multe alte criterii. Însă, conform datelor RE/MAX, în toate aceste oraşe se află în dezvoltare proiecte rezidenţiale ale unor dezvoltatori privaţi care însumează estimativ peste 10.000 de unităţi locative ce urmează a fi livrate în 2016. Potrivit reprezentantului companiei, evoluţia pozitivă a pieţei se va vedea, în acest an şi pe segmentul terenurilor care, încă din 2015, a fost unul efervescent, marcat de tranzacţii importante în oraşele mari ale ţării. “De asemenea, şi pe segmentele comerciale, office şi chiar şi logistice vom asista la o creştere a interesului şi a tranzacţiilor”, a încheiat Răzvan Cuc.

După un 2014 care s-a apropiat ca număr de unităţi rezidenţiale finalizate de vârful înregistrat înainte de declanşarea crizei economice, 2015 se prefigurează a fi cel mai bun an din istoria pieţei rezidenţiale moderne autohtone, cu peste 11.000 de unităţi finalizate în Bucureşti şi împrejurimi, în funcţie de viteza cu care dezvoltatorii îşi vor duce la bun sfârşit lucrările programate a fi date în folosinţă până la finalul acestui an. Stocul total de locuinţe noi finalizate aflate la vânzare va ajunge la finalul lui 2015 la aproximativ 14.000 de unităţi, în peste 350 de ansambluri rezidențiale amplasate în Bucureşti şi împrejurimi, cea mai mare parte a acestora, aproximativ 60%, fiind reprezentată de unităţi aflate la vânzare de o perioadă mai mare de doi ani.

Oferta nouă pusă de dezvoltatori pe piaţă este reprezentată în principal de proiecte destinate segmentului mass market, caracterizat prin locuinţe similare ca suprafeţe cu cele din blocurile construite înainte de 1990, printr-o localizare în zonele mărginaşe ale Bucureştiului sau în interiorul marilor cartiere şi prin achiziţii realizate în proporţie de peste 80% prin programul Prima Casă, rezultând spre exemplu preţuri de vânzare care depăşesc arareori 50.000 de euro pentru un apartament cu două camere. 2015 a fost caracterizat de o reducere a ponderii proiectelor mass market în totalul proiectelor rezidenţiale demarate, de la aproximativ 70% în anii anteriori. Acest fapt s-a produs pe fondul stabilizării preţurilor de vânzare, tendinţă sesizată în ultimele 18 luni, a revenirii încrederii generale a cumpărătorilor în piaţa rezidenţială şi a îmbunătăţirii ofertelor de creditare. Astfel, numărul proiectelor adresate segmentului middle market a crescut semnificativ în 2015 faţă de anul anterior, fiind demarate şi analizate tot mai multe proiecte în interiorul marilor cartiere, cu acces bun la mijloacele de transport în comun, sau în zone semicentrale. Proiectele rezidenţiale care ţintesc segmentul mediu de cumpărători au ajuns astfel să deţină peste o treime din totalul unităţilor puse pe piaţă de către dezvoltatori, sub 50% din tranzacţiile încheiate pe acest segment fiind încheiate printr-o finanţare Prima Casă. Cumpărătorii unor astfel de locuinţe realizează în general un upgrade locativ, deţinând deja o locuinţă pe care aleg să o vândă pentru a achiziţiona o locuinţă nouă cu o suprafaţă mai mare, cu mai multe camere şi cu un amplasament mai bun. Ponderea proiectelor adresate segmentului high, caracterizat prin preţuri de vânzare de peste 70.000 de euro pentru un apartament cu două camere, a crescut de asemenea în 2015, tot mai multe proiecte de acest tip fiind demarate în zonele centrale sau în zona de nord a oraşului. Pe fondul creşterii numărului de proiecte rezidenţiale destinate segmentelor middle şi upper middle, dar şi a infrastructurii deficitare existente în anumite zone care pot fi considerate ca fiind clasice pentru dezvoltarea de proiecte mass market, s-a remarcat o reducere a ponderii pe care zonele de sud şi de vest le deţin în ceea ce priveşte numărul de unităţi noi finalizate, zona de est dar şi cea de nord urmând să înregistreze o majorare semnificativă în acest an şi în perioada următoare.

Cum arătam, dezvoltatorii se concentrează pe sectorul rezidențial dar există mult interes și pentru sectorul construcției de birouri. Anul 2016 va aduce o presiune mare pe chiriile de birouri, odată ce va spori oferta. Potrivit unui comunicat de presă JLL, dezvoltatorii imobiliari au în plan livrarea în România a unei suprafețe record de proiecte, respectiv de peste 700.000 mp, reprezentând o investiție totală care depășește 800 milioane de euro. Investițiile în clădiri de birouri vor fi și în 2016 în topul preferințelor dezvoltatorilor imobiliari, acestea fiind urmate de proiectele de retail și de cele de logistică și industriale. Livrările record programate pentru anul în curs pe toate segmentele de piață arată o revenire a încrederii investitorilor în potențialul local. Există însă și un revers al intensificării activității de dezvoltare imobiliară pe anumite segmente, o rată de neocupare în creștere și presiune pe chirii, în condițiile în care piața se va balansa în favoarea chiriașilor. ”După un an 2015 în care rata de neocupare pe piața birourilor a scăzut până la circa 13,1%, iar chiriile au rămas constante, nivelul mare al livrărilor noi va avea ca rezultat reluarea creșterii gradului de neocupare și în consecință un trend ușor descrescător al chiriilor, în condițiile unei cereri constante în ultimii ani”, susține Marius Șcuta, National Director, Head of Office Department and Tenant Representation JLL.

Tabel 1

Pe piața de retail vor fi livrate proiecte totalizând peste 237.000 mp, ceea ce va duce la o creștere cu circa 10% a stocului curent, estimat la 2,8 milioane mp. Majoritatea livrărilor sunt proiecte noi (85%), iar Bucureștiul va atrage mai mult de jumătate din aceste investiții (125.000 mp). ”Este de așteptat ca România să înregistreze o creștere anuală a consumului de 4-5% în următorii doi ani, și în plus, proiectele care urmează să fie livrate anul viitor sunt localizate în orașe unde indicatorii economici susțin astfel de investiții. Din acest motiv nu vedem o influență semnificativă asupra chiriilor sau a pieței în general”, a declarat Adelina Oprița, consultant Retail Agency JLL.

Tabel 2

Până la finalul acestui an sunt programate pentru finalizare proiecte logistice și industriale de 15.000 mp, astfel că stocul total de spații moderne se situează la aproximativ 2 milioane de metri pătrați, urmând ca în jur de 195.000 mp să fie livrați în 2016. ”Chiar dacă vedem o creștere a activității de dezvoltare de proiecte industriale și de logistică, investitorii rămân totuși precauți pe partea de logistică, astfel că cele mai multe din spații vor fi construite în baza unui contract de pre-închiriere; majoritatea proiectelor sunt extensii ale parcurilor majore deja existente, ceea ce arată de asemenea o abordare rezervată a dezvoltatorilor care preferă construcțiile în faze. În ceea ce privește spațiile industriale pentru producție, dezvoltatorii aleg destinațiile investițiilor în funcție de disponibiliatea și costurile cu forța de muncă necesară companiilor ce urmează să închirieze spațiile”, a declarat Cristina Pop, Head of Industrial Agency JLL.

Tabel 3

Să mai amintim că o analiză realizată de Coldwell Banker Affiliates of Romania arată că aproximativ 3000 de apartamente se află în construcție în acest moment în zona semicentrală și centrală din București, având ca termene de finalizare următoarele 12 luni. Ca exemplu, proiectul rezidențial Center Living Apartments amplasat în apropiere de Piața Unirii, pe Strada Romulus, a fost vândut în proporție de 33% cu două luni înainte de livrare. ”Revenirea cererii pe piața rezidențială, stabilizarea prețurilor și ieftinirea ofertelor de creditare au determinat tot mai mulți dezvoltatori să construiască proiecte adresate clasei de mijloc, în zone semicentrale, cu acces bun la mijloace de transport în comun și puncte de interes general, suprafețe mai generoase comparativ cu proiectele perferice și cu o calitate generală a construcției superioară”, explică Ionuț Bălău, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania. Astfel, procentul unităților middle market a crescut de la aproximativ 15% în anii anteriori la 34% în acest an, potrivit studiul de piață Market Beat Residential Q3 realizat de către Coldwell Banker Affiliates of Romania. ”Numărul proiectelor rezidențiale adresate clasei de mijloc va continua să crească și în 2016 în contextul dorinței a tot mai mulți cumpărători de a realiza o îmbunătățire a condițiilor locative dar și a potențialului investițional”, adaugă Ionuț Bălău. Spre exemplu, achiziționarea unui apartament cu două camere în cadrul Central Living Apartments în scop investițional poate aduce un randament anual în euro de 7% – 8% prin închiriere, net superior celor oferite de depozitele bancare dar și mai mare comparativ cu randamentul oferit de achiziționarea unei locuințe vechi în zona Unirii cu scopul închirierii ulterioare, care poate aduce un randament investițional de aproximativ 6% în euro pe an.

Din totalul celor aproximativ 3000 de locuințe care urmează să fie livrate în următoarele 12 luni, 66,5% fac parte din segmentul middle market, 18,1% din segmentul mass market – sunt amplasate în interiorul inelului median, dar în zona de sud și au suprafețe mai reduse – și aproximativ 15,4% se adresează segmentului high – suprafețe net superioare celor din locuințele vechi similare, finisaje superioare, amplasament în zone ultracentrale.

de Daniel Apostol

German
Citește articolul precedent:
Jucăm cu cărți proaste

Chiar înainte de vacanța de iarnă, Ministrul Culturii Vlad Alexandrescu a anunțat cele patru orașe din România ajunse pe lista...

Închide