Piața imobiliară, între oportunități și amenințări în 2019

(Foto: SergeyNivens/ depositphotos.com)

Piața imobiliară „freamătă” nu doar în România, ci în întreaga Europă. Investitorii imobiliari europeni sunt tot mai prudenți, pe măsură ce sectorul se îndreaptă spre finalul unui ciclu economic, arăta recent raportul Emerging Trends in Real Estate Europe 2019, realizat de PwC și Urban Land Institute (ULI). Investitorii imobiliari din Europa se orientează tot mai mult către active care asigură venituri pe termen lung, pe măsură ce sectorul se pregătește de potențiale majorări ale dobânzilor, pe fondul unui climat geopolitic incert, potrivit documentului citat. Acest raport anual, realizat împreună de PwC și de Urban Land Institute, are la bază răspunsurile a peste 800 de profesioniști din domeniul imobiliar din Europa, incluzând investitori, dezvoltatori, finanțatori și consultanți. „Investitorii sunt din ce în ce mai prudenți, iar deciziile de investiții și demararea de noi construcții sunt din ce în ce mai influențate de factori fundamentali pentru sectorul imobiliar, așa cum sunt perspectivele de creștere economică, precum și de starea piețelor imobiliare locale. Sentimentul investitorilor este din ce în ce mai negativ în orașele și țările care se confruntă cu riscuri geopolitice crescute, care generează incertitudini și de care investitorii se feresc în general. Brexit-ul este un exemplu clar în această privință, iar o serie de respondenți sunt de părere că Marea Britanie își va pierde o parte din avantajele competitive, ceea ce va afecta atât perspectivele pentru investiții, cât și cele privind dezvoltarea de noi proprietăți”, a declarat Francesca Postolache, Partner, Servicii de Audit, Liderul echipei de servicii pentru sectorul imobiliar, PwC România. „Pe piața imobiliară din România, deși am văzut o apreciere constantă a prețurilor activelor în ultimii ani, suntem încă cu 30-40% sub nivelurile de preț înregistrate în 2008. Cu toate că analiza fundamentală arată că mai este loc de creștere pentru prețurile activelor imobiliare din România, cel puțin în orașele mari, investitorii dau dovadă de prudență când vine vorba de lansarea unor noi proiecte majore și se uită la contextul mai larg european atunci când iau deciziile de investiții”, a adăugat Francesca Postolache. Această prudență este reflectată și la nivelul așteptărilor privind disponibilitatea capitalului propriu și a datoriilor, aproape 28% dintre respondenți considerând că sumele disponibile pentru refinanțări și noi investiții vor crește în 2019, comparativ cu 50% care afirmau acest lucru anul trecut. Cu toate acestea, nivelul de încredere manifestat anul trecut era neobișnuit de ridicat, iar anul acesta, în afară de subsectorul spațiilor de retail, care se confruntă cu o situație mai dificilă, sunt totuși puține îngrijorări referitoare la lichiditatea pieței, fapt demonstrat și de majoritatea respondenților (54%) care consideră că disponibilitatea capitalului va fi la aproximativ același nivel ca și în 2018. Una dintre principalele bariere pentru investiții continuă să fie disponibilitatea activelor atractive pentru achiziții, pe măsură ce fluxurile de capital continuă să se îndrepte spre piețele europene, îndeosebi cele provenind din Asia. Acest lucru pune presiune asupra activelor de clasă A, 70% dintre respondenți declarând că aceste active sunt supra-evaluate.

Interesul pentru clasele alternative de active continuă să crească în condițiile unor piețe de capital volatile. Ca răspuns la această situație mai dificilă de pe piețele de capital, investitorii se îndreaptă spre clase de active a căror apreciere este susținută de factori demografici, și care sunt mai puțin susceptibile să fie afectate în actualul ciclu. Dar raportul Emerging Trends in Real Estate Europe arată că aceasta este doar una dintre strategii. „În ultimii 5 ani am văzut o tendință remarcabilă a investitorilor de a se orienta către clase alternative de proprietăți, sau către sectoare de nișă. Parțial, acest lucru este rezultatul conjuncturii economice actuale și al căutării unor fluxuri de venituri sigure. Dar este totodată răspunsul multor investitori la valul de inovație care influențează sectoarele mai tradiționale ale pieței imobiliare, precum și la tendințele pe termen lung la nivel de urbanizare și demografie”, a adăugat Francesca Postolache. Preferatul investitorilor pare a fi sub-sectorul rezidențial, 7 din primele 10 cele mai atractive clase de active fiind din acest sub-sector, incluzând și soluțiile de con-locuire, căminele studențești, căminele pentru vârstnici sau locuințele sociale. În afară de segmentul rezidențial, spațiile de logistică și sectoare de nișă precum cel al centrelor de date și spațiile flexibile de birouri se regăsesc printre cele mai atractive 10 clase de active. Spațiile logistice continuă să beneficieze de expansiunea comerțului online. În schimb, segmentele tradiționale precum clădirile de birouri din zonele centrale și din suburbii, precum și spațiile de retail, se regăsesc la coada clasamentului celor mai atractive active imobiliare.

Valoarea socială a sectorului imobiliar continuă să crească în importanță. Raportul a examinat de asemenea influența crescândă a valorii sociale a sectorului imobiliar, în paralel cu randamentele financiare ale investițiilor. Aproape 60% dintre respondenți sunt de părere că sectorul imobiliar se îndreaptă către utilizarea unei mai mari varietăți de instrumente de măsurare non-financiară pentru a evalua impactul construcțiilor imobiliare și a afacerilor din domeniu. În mod similar, 59% dintre aceștia sunt de acord că indicatorii non-financiari sunt din ce în ce mai importanți în măsurarea impactului investițiilor imobiliare.

România va repeta istoria din 2008?

Potrivit unui articol din ziare.com, în România există deja un oraș (Cluj-Napoca) în care prețurile apartamentelor le-au depășit pe cele de dinaintea crizei economice. Rămâne de văzut dacă în 2019 piața imobiliară se va dezvolta sau, dimpotrivă, există riscul unei prăbușiri. Analiștii pieței imobiliare cred – aproape la unison – că în 2019 nu ar trebui să ne așteptăm la o inflație semnificativă pe imobiliare. Președintele Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România, Iancu Guda, este însă cel mai critic cu privire la evoluția de anul acesta, reclamând chiar un risc avansat de prăbușire. Iancu Guda spune că, în 2019, cetățenii sunt mai puțin dispuși să se angajeze la cheltuieli și credite împovărătoare, pe termen lung, deci cererea pe piața imobiliară va scădea, iar împrumuturile se vor lua mai greu (condițiile de creditare se înăspresc). „Scăderea prețurilor la imobiliare cu minim 25%-30% este o corecție normală (nu o ajustare depresivă), deoarece se construiește metrul pătrat cu maxim 750-800 euro, și se vinde între 2.000-2.500/mp în zonele bune din marile orașe!”, scria Iancu Guda pe blogul personal. Pentru 2019, unii experţi economici consideră că Programul „Prima Casă” va avea un impact mai mic pe piața imobiliară decât a avut în 2018. Potrivit Imobiliare.ro, suma medie solicitată de către vânzătorii de apartamente, atât cele noi, cât și cele vechi, din întreaga țară, este cu aproape 40% mai mică decât cea consemnată în momentul de vârf al pieței.

Cât privește evoluția în 2019, alți experți consideră că va fi anul „marilor provocări”. Platforma Imobiliare.ro a realizat, împreună cu RE/MAX, un studiu de piață arătând care sunt cele mai importante provocări ale domeniul imobiliar, dar și tendințele pentru anul în curs. Potrivit studiului, 2019 va fi caracterizat de o cerere sănătoasă și de prețuri în curs de stabilizare. „Cumpărătorii vor fi din ce în ce mai pretențioși, iar atribute precum localizarea, seriozitatea și prestigiul dezvoltatorului sau conceptul de locuință propus vor conta din ce în ce mai mult. Vom vedea în marile orașe primele livrări de locuințe din noua generație, conceptele pregătite după criză. Bineînțeles, vor exista diferențe de la un oraș la altul și probabil că cel mai bine vor performa centrele regionale precum Timișoara, Cluj sau Iași, dar și orașe de dimensiuni medii care trec printr-o perioadă bună – Sibiu, Oradea, Arad”, susține Daniel Crainic, CMO imobiliare.ro.

Brokerii, agenții imobiliari și proprietarii de agenții investesc anual sume generoase pentru promovarea serviciilor și atragerea unui număr cât mai mare și mai valoros de clienți. Deși aparent această etapă este cea mai importantă pentru procesul de vânzare, experiența și datele statistice dovedesc faptul că, de calitatea relației pe care o construiesc, depinde, în realitate, succesul real al unei tranzacționări, iar studiul RE/MAX vine să confirme această ipoteză.

Cele mai importante provocări pentru clienți și agenți în 2018 au fost generate de preț. Comparativ cu anul anterior, în piața imobiliară se remarcă o serie de schimbări la nivel financiar care sunt influențate atât de nivelul de cerere din piață, cât și de sursele de finanțare disponibile prin sistemele de creditare. „Începând din a doua jumătate a anului trecut, ritmul de creștere a prețurilor proprietăților rezidențiale a încetinit din cauza volatilității cererii pe segmentul Prima Casă, din cauza scăderii ofertei de proprietăți existente, precum și numărului insuficient de locuințe nou-construite”, susține Dorel Niță, Head of Data and Research în cadrul Imobiliare.ro și Project Manager al AnalizeImobiliare.ro. O tendință interesantă din piața imobiliară în ultimele 12 luni se remarcă în orașele mari unde cele mai multe proiecte cu potențial au fost dezvoltate în jurul unor centre de business – corporații. Proximitatea față de locul de muncă este unul dintre cele mai puternice argumente ale clienților interesați de achiziția unui imobil, iar dezvoltatorii au înțeles foarte bine acest interes. Nu este, astfel, surprinzător că, la ora actuală, pentru București, de exemplu, vorbim deja de majorări la prețurile locuințelor din zona Pipera sau în zona Centru-Nord – cu aproximativ 15%. Principalii factori care au influențat piața imobiliară în 2018 au fost, potrivit studiului citat, evoluția indicelui ROBOR, cererea de achiziții în creștere și creșterea prețurilor proprietăților.

Tendințe și așteptări 2019

Clienții și agenții din piața imobiliară interogați în studiul RE/MAX au demonstrat un optimism moderat atunci când au fost întrebați ce preconizează că urmează să se întâmple cu piața imobiliară anul acesta. Mai puțin de 10% dintre aceștia cred că în 2019 piața imobiliară va cunoaște o îmbunătățire semnificativă, în timp ce peste 35% cred că prețurile pentru imobile vor crește cu până la 10%. Tabloul pieței imobiliare estimat pentru 2019 de către analiști este, însă, mult mai complex și vine atât cu vești bune, cât și cu avertizări pentru agenți și clienți pentru a fi mai precauți în tranzacționări. În perioada 2009 – 2017 aproximativ 80% dintre creditele ipotecare acordate au fost prin Programul „Prima Casă”, cel care, cel puțin la nivel psihologic, este cel mai atractiv sistem de finanțare pentru locuințe și care permite cel mai mare grad de îndatorare de pe piaţa creditelor ipotecare. Veștile pentru 2019 ar putea fi mai puțin bune pentru cei interesați să acceseze acest program. Acesta ar putea fi încetinit ca urmare a analizelor și avertizărilor venite de la Fondul Monetar Internațional – în 2019 urmând să fie alocate fonduri cu 25% mai mici. Analiștii estimează că în 2019 prețurile locuințelor vor stagna sau înregistra cel mult creșteri ușoare, urmând ca până în 2022, în marile orașe, preţurile să ajungă la valori mai mari, în special în zonele cu cel mai mare potenţial de dezvoltare economică. La nivel general, 2018 a adus după sine o ușoară apreciere a prețurilor locuințelor și un număr total de tranzacții mai mic față de 2017, cel puțin până la acest moment. Mărirea gradului de îndatorare, creșterea ROBOR, mediul politic și economic instabil, zvonurile privitoare la o viitoare criză imobiliară au influențat percepția cumpărătorilor și a micilor investitori, care au amânat în multe cazuri decizia de cumpărare sau inițiativa de a porni proiecte noi. „Piața însă arată încă bine, personal nu cred că există motive reale de îngrijorare, perspectivelele pentru 2019 fiind pozitive. Suntem în continuare o piață atractivă pentru investitori, o piață în plină dezvoltare economică, piață ce oferă randamente interesante, iar pentru 2019 mă aștept la o reașezare, stabilizare a pieței, eventuale corecții de preț sau ușoare blocaje pe acele segmente de piață ce cuprind bunuri imobile ce sunt actualmente supraevaluate sau care nu au caracteristici de piață interesante și viabile pentru consumatori, nicidecum la o criză pe piața imobiliară”, spune Mădălina Vasile, Broker/Owner RE/MAX Properties.

Concluzii

Atunci când vine vorba de tipul de comunicare preferat de clienți pentru a fi la curent cu stadiul unei tranzacționări imobiliare, respondenții studiului nostru consideră că a comunica „față-în-față” cu agentul imobiliar rămâne cea mai clară, sigură și credibilă variantă. Cele mai importante provocări pentru tranzacționările în domeniul imobiliar sunt generate de preț. O tendință interesantă din piața imobiliară în 2018 se remarcă în orașele mari unde cele mai multe proiecte cu potențial au fost dezvoltate în jurul unor centre de business – corporații. Programul „Prima Casă” a fost cel mai important pilon de finanțare și în 2018. Cu toate acestea, în 2019 Programul „Prima Casă” ar putea fi încetinit ca urmare a analizelor și avertizărilor venite de la Fondul Monetar Internațional – urmând să fie alocate fonduri cu 25% mai mici.

Tabloul pieței imobiliare estimat pentru anul 2019 de către analiști este destul de complex și vine cu estimări negative și pozitive deopotrivă. Mai puțin de 10% dintre respondenții studiului RE/MAX cred că în 2019 piața imobiliară va cunoaște o îmbunătățire semnificativă, în timp ce peste 35% cred că prețurile pentru imobile vor crește cu până la 10%. Brexit-ul continuă să fie o problemă de actualitate care afectează industria imobiliară din Europa. În acest context tumultuos există, desigur, și piețe câștigătoare – cum este cazul Germaniei, către care migrează atenția investitorilor și cumpărătorilor. Densificarea zonelor urbane generează – pentru principalele orașe din Europa – o cerere mai mare pe piața imobiliară. Fenomenul este vizibil și în România unde, în perioada ianuarie-septembrie 2018, cele mai multe locuințe au fost vândute în București, Ilfov, Timiș, Cluj, Brașov. Preocuparea majoră a principalilor actori din piața imobiliară europeană (investitori și brokeri/ proprietari de agenții imobiliare) se raportează la riscul latent generat de neconcordanța dintre presiunea/nevoia de a investi și teama că prețurilor vor putea crește exponențial.

Daniel Apostol



German
Citește articolul precedent:
Va fi decisă reforma Directivei UE privind gazele în timpul Președinției României?

Statele UE au planuri mari în timpul președinției române a Consiliului: reforma Directivei europene privind gazele. Normele interne europene privind...

Închide