Piața imobiliară în primul trimestru: rate de neocupare mici pe fondul unor livrări reduse

Andrei Drosu
Andrei Drosu, Consultant Research JLL | andrei.drosu@eu.jll.com

Activitatea pe piața imobiliară locală a avut o evoluție modestă în primul trimestru, sectorul industrial continuând totuși să iasă din linie cu un volum al livrărilor de 2,5 ori mai mare decât în perioada similară din 2017, reiese din datele JLL Bucharest City Report Q1 2017.

Previziunile pentru acest an rămân însă optimiste, având în vedere proiectele de dezvoltare, închiriere și de investiții în desfășurare.

Așa cum am menționat mai sus, piața industrială rămâne cea mai dinamică din punct de vedere al dezvoltării și închirierii de noi proiecte, în condițiile în care livrările au fost de 2,5 mai mari comparativ cu T1 2017 și au ajuns la 68.000 de metri pătrați.

Extinderile cu 22.000 metri pătrați a CTPark, cu 15.000 metri pătrați a WDP Cluj, cu 10.000 metri pătrați a WDP Oarja și cu 8.000 metri pătrați a WDP Timișoara, sunt cele mai mari proiecte livrate. Astfel, dezvoltatorii CTP și WdP rămân și în acest cei mai activi jucători pe piață.

Cererea brută din primul trimestru a fost aproape egală cu oferta, însă valoarea este de aproape trei ori mai mică decât în aceeași perioadă din 2017. Toată suprafața închiriată în această perioadă a reprezentat contracte noi.

Pe piața spațiilor de logistică, stocul modern depășește ușor cota de 3,1 milioane de metri pătrați, densitatea, de 157 metri pătrați/1.000 de locuitori menținându-se la unul dintre cele mai scăzute niveluri din Europa Centrală și de Est.

Aproape jumătate din stoc este localizat în București (1,55 milioane de metri pătrați), din care 75% de-a lungul autostrăzii A1.

La sfârșitul anului 2017, rata de neocupare este estimată la mai puțin de 5% în București și sub 10% în restul țării.

Chiriile din București sunt estimate la 3,3 euro/mp/lună-4,25 euro/mp/lună.

Până la finele anului, la stocul de spații moderne vor mai fi adăugați alți 379.000 metri pătrați, dacă vor fi dezvoltate toate proiectele anunțate, însă cifra ar putea fi și mai mare, având în vedere timpul scurt necesar dezvoltării acestui tip de proiect.

Rata de neocupare a birourilor din București, un nou minim al ultimilor 10 ani

Livrările de noi proiecte au fost modeste în primul trimestru, cu doar 28.000 metri pătrați de spații finalizate, de 4 ori mai puține decât cele din aceeași perioadă din 2017. Globalworth Campus Phase 2 este singurul proiect finalizat în perioada analizată.

Cererea brută (contracte noi, renegocieri, extinderi de contracte) din primul trimestru a fost de aproximativ 70.000 de metri pătrați, înregistrând de asemenea o scădere puternică față de aceeași perioadă din 2017. Cererea netă (contracte noi și extinderea spațiilor existente) a reprezentat peste 60% din totalul suprafeței închiriate (44.000 metri pătrați, în scădere cu 13% față de T1 2017).

În contextul livrărilor reduse și în condițiile unei cereri peste oferta nouă, în primul trimestru rata de neocupare a scăzut la sub 9%, ajungând la 8,8%, înregistrând un nou minim în perioada de după criza financiară. Ne așteptăm la un nivel stabil pentru sfârșitul anului, cel mai probabil oferta urmând să fie absorbită de cererea nouă.

Stocul de spații de birouri moderne a depășit 2,55 milioane de metri pătrați la finele lunii martie, din care 57% este considerat de clasa A.

Până la sfârșitul anului, dezvoltatorii au anunțat că vor fi finalizați alți 148.000 metri pătrați și o suprafață semnificativ mai mare, de peste 400.000 metri pătrați, în 2019.

Chiriile prime au rămas stabile, la nivelul ultimilor 5 ani, de 18,5 euro/mp/lună, însă pachetele de facilități oferite de proprietari au crescut ușor față de anul trecut.

Extinderile, motorul pieței de retail

Pe piața de retail, stocul total de spații moderne a atins aproximativ 3,1 milioane metri pătrați la sfârșitul trimestrului 1, rezultând o densitate de 151 metri pătrați / 1.000 de locuitori, mai mică decât în celelalte țări mari din Europa Centrală și de Est.

Peste 1,1 milioane metri pătrați sunt situați în București, iar în afara Capitalei, orașele regionale, cum ar fi Cluj, Timișoara, Iași și Constanța au dominat piața.

În primul trimestru au fost livrați aproape 8.000 metri pătrați de spații comerciale moderne, extensii ale unor proiecte existente, însă nu în București.

Alți 164.000 metri pătrați sunt anunțați să fie livrați până la sfârșitul anului 2018, dintre care cele mai importante proiecte sunt extinderile Iulius Mall Timișoara și Era Park Iași.

Estimăm că rata de neocupare a Bucureștiului este de aproximativ
7 – 8%. Un procent mult mai mare se înregistrează în centrele comerciale situate în zona de sud a Capitalei (în special în Grand Arena), în timp ce în centre comerciale sau în galerii comerciale performante, spațiile vacante reprezintă sub 3%.

Nivelurile actuale ale chiriilor primare în centrele comerciale sunt cotate la 65 – 75 euro/mp/lună.



German
Citește articolul precedent:
Businessman in front of a huge maze
Schimbarea vine, indiferent dacă vreți sau nu!

Lumea noastră se schimbă în mod permanent și din ce în ce mai rapid. Trăim într-un timp care este descris...

Închide