Real Estate – Competiție intensă pentru active

Real estate concept
Foto: maxxyustas/ Depositphotos.com

Românii sunt proprietarii caselor în care locuiesc, iar această atitudine influențează foarte mult modul de dezvoltare a pieței imobiliare rezidențiale din România. Peste 95% dintre cetăţenii români erau în 2016 proprietarii caselor în care locuiau, acesta fiind cel mai mare procent de proprietari de case din rândul statelor membre UE, în timp ce în Germania mai puţin de jumătate (49,8%) dintre cetăţeni deţineau propria lor locuinţă, arată ultimele date Eurostat, citate de KeysFin. La nivelul UE, în medie, 70,6% dintre cetăţeni deţin propria lor locuinţă, în timp ce în cazul străinilor doar 30% deţin propria lor locuinţă. Pe lângă România, alte state unde procentul cetăţenilor care deţin propria lor casă este unul ridicat sunt: Croaţia şi Lituania (ambele cu 89,9%) şi Slovacia (89,5%). În rândul persoanelor cu vârsta între 55 şi 64 de ani, procentul celor care deţin propria locuinţă este chiar mai mare (98,5%) decât media naţională. Pe de altă parte, aproape jumătate dintre cetăţenii români (48,8%) locuiau în 2016 în locuinţe supraaglomerate, faţă de o medie de 16,3% în UE. La polul opus, doar 1,7% dintre cetăţenii din Cipru se confruntau cu o problemă similară, la fel ca 2,3% dintre belgieni.

Nu este de mirare, deci, faptul că sectorul imobiliar se confruntă cu o creștere a prețurilor dincolo de ritmul de creștere a ratei inflației generalizate. Potrivit informațiilor care au fost publicate în buletinul transmis de Oficiul European de Statistică Eurostat, preţul locuinţelor a înregistrat în România un avans semnificativ mai mare comparativ cu statele europene care au adoptat moneda unică euro. Statisticile citate arată că preţul locuinţelor în zona euro a crescut cu 0,9%, în timp ce, în România, avansul este de 1,2% de la un trimestru la altul. Potrivit datelor Eurostat, comparativ cu trimestrul precedent, în perioada octombrie-decembrie 2017, cele mai mari creşteri de preţuri la locuinţe în UE s-au înregistrat în Slovenia (3,7%), Croaţia (3,2%) şi Cipru (2,7%). În România, preţul locuinţelor a înregistrat o creştere de 5,6% în trimestrul al patrulea 2017, comparativ cu perioada similară a lui 2016.

Preţul mediu solicitat în luna februarie pentru apartamentele din România a crescut atât pentru cele noi, cât şi pentru cele vechi, spre deosebire de ianuarie, când avansul a fost susţinut, în marile oraşe, doar de segmentul locuinţelor noi, iar cele mai mari scumpiri s-au înregistrat în Capitală, potrivit raportului publicat recent de portalul imobiliare.ro. Astfel, la nivel naţional, indicele Imobiliare.ro a ajuns în februarie la o valoare de 1.197 de euro pe metru pătrat util, cu 2,1% mai mare decât cea valabilă la finele lunii precedente, respectiv 1.172 de euro pe metru pătrat util. „Capitala a consemnat, de departe, cea mai mare creştere a preţurilor luna trecută – este vorba despre un plus de 2,8%, de la 1.267 la 1.302 euro pe metru pătrat util. Tendinţa ascendentă a fost resimţită pe ambele segmente de piaţă analizate: apartamentele vechi s-au apreciat însă cu 1,4% (de la 1.187 la 1.204 euro pe metru pătrat util), în vreme ce unităţile locative nou-construite s-au scumpit semnificativ, cu 3,5% (de la 1.325 la 1.371 euro pe metru pătrat util)”, se arată în comunicatul citat. În opoziţie cu Bucureştiul, Cluj-Napoca este unul dintre cele două centre regionale în care aşteptările vânzătorilor s-au diminuat uşor (cu 0,2%) pe parcursul lui februarie – de la 1.463 la 1.460 de euro pe metru pătrat util. „Şi aici, cele două segmente de piaţă analizate au avut evoluţii contrastante: apartamentele vechi s-au apreciat cu 1% (de la 1.500 la 1.515 euro pe metru pătrat util), însă cele noi s-au ieftinit cu 1,3% (de la 1.419 la 1.401 euro pe metru pătrat util)”, se arată în același comunicat.

Dezvoltatorii români, interesați în special de segmentul rezidențial, au fost în 2017 cei mai activi cumpărători de terenuri de mari dimensiuni pe raza Bucureștiului și a zonelor limitrofe, o premieră a ultimului deceniu, în care investitorii străini au fost majoritari, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox. Suprafața totală a terenurilor tranzacționate în București la nivelul anului trecut a fost de 116 hectare, acesta fiind cel mai mare volum înregistrat în ultimii zece ani. Valoarea de tranzacționare a acestor terenuri este estimată la 216 milioane de euro, în creștere cu 69% față de anul precedent. Firme controlate de investitori români, precum ERES, DVD Residential Imobiliare, Eden Capital Development, Impact, Exigent Development sau H4L Development, au realizat tranzacții cu o valoare cumulată de 110 milioane de euro, contribuind cu aproape 51% la volumul total tranzacționat. În timp ce investitorii locali s-au concentrat în principal pe terenuri pretabile pentru proiecte rezidențiale, investitori străini precum GTC, Atenor și Globalworth și-au asigurat poziții pentru noi proiecte de birouri în nordul și vestul orașului.

Cu toate acestea, în volumul total tranzacționat, cea mai mare pondere (aproape 42%) au avut-o loturile destinate proiectelor rezidențiale situate în toate zonele orașului, cu un accent mai ridicat pe zonele de nord și vest. În total, anul trecut au fost tranzacționate 48 de hectare pentru proiecte rezidențiale în cadrul cărora pot fi construite 10.000-15.000 de locuințe noi.

Segmentul comercial crește semnificativ

E de ajuns să aruncăm o privire superficială asupra câtorva orașe mari din țară ca să constatăm că piața de birouri „se mișcă bine”. Altfel spus, segmentul „office building” (piaţa de birouri) din România continuă să se maturizeze atât prin prisma extinderii stocului la nivel naţional, cât şi prin îmbunătăţirea standardelor de sustenabilitate, potrivit unor date publicate de Colliers International Romania. Conform companiei citate, la finalul anului trecut, totalul proiectelor de birouri existente certificate LEED sau BREEAM a însumat 1,3 milioane metri pătrați închiriabili, valoare ce reprezintă aproape jumătate din stocul total de spaţii moderne din România. Din datele Colliers International, în 2017 au fost acordate 39 de certificări verzi, faţă de 29 în 2016, pentru proiecte imobiliare care urmează să fie dezvoltate şi pentru cele deja existente. Dintre acestea, 24 (61%) au fost clădiri de birouri, în procentaj mai mic faţă de anul anterior (80% din total) ca urmare a faptului că activitatea de certificare s-a intensificat şi pe segmentul de retail (31% din totalul certificărilor, faţă de 18% în 2016). „În ultima perioadă, dezvoltatorii se concentrează din ce în ce mai mult pe eficienţa şi pe sustenabilitatea pe termen lung a unei clădiri datorită avantajelor pe care le pot câştiga în urma trecerii prin procesul de certificare verde: reducerea consumului de energie, valoarea chiriei menţinută la un nivel competitiv sau chiar o mai bună retenţie a chiriaşilor. Numărul mare de proiecte de birouri dezvoltate a determinat chiriaşii să devină mai exigenţi în alegerea unui spaţiu, astfel că proprietarii încearcă să se diferenţieze în mod categoric de competiţie, iar certificările verzi devin astfel necesare pentru succesul unui proiect imobiliar”, preciza Oana Stamatin, Associate Director al departamentului Real Estate Management Services (REMS) din cadrul Colliers International Romania, în comunicatul citat.

Umăr la umăr cu zone office și cu dezvoltările rezidențiale se află dezvoltarea spațiilor comerciale. Livrările de spaţii comerciale vor acelera în acest an spre nivelul de 200.000 de metri pătraţi, arată rapoartele Bucharest Retail Market și Romania Retail Regional Cities, lansate de Cushman & Wakefield Echinox. „Piaţa locală de retail este într-o etapă de maturizare şi optimizare, în care atât dezvoltatorii, cât şi retailerii, analizează cu foarte mare atenție oraşele şi zonele cu potenţial de vânzări. Drept urmare, în următoarea perioadă vom vedea în special extinderi ale unor proiecte performante, care își vor întări astfel poziția, și proiecte de conveniență în orașe secundare și terțiare neacoperite sau cu o ofertă subdimensionată de spații de retail”, a declarat Bogdan Marcu, Partner, Retail Agency, citat de KeysFin. Anul trecut, au fost livrate la nivel naţional spații noi cu o suprafață de aproximativ 70.000 de metri pătrați, în timp ce în București a fost finalizată extinderea proiectului AFI Palace Cotroceni, care a mărit suprafața închiriabilă a proiectului cu circa 8.000 de metri pătrați, până la 90.000 metri pătrați. Stocul de spații comerciale moderne din afara Capitalei a ajuns la 2,42 milioane de metri pătrați, in timp ce suprafața mallurilor, parcurilor de retail și galeriilor comerciale din București măsoară 1,2 milioane de metri pătrați, luând în calcul și închiderea hipermarketului Carrefour și a galeriei comerciale din cadrul proiectului Vitantis Shopping Center, la începutul acestui an.

Cu privire la segmentul de birouri, în 2017 au fost tranzacționate cinci loturi de teren pe care pot fi construite noi spații de birouri cu o suprafață închiriabilă de circa 200.000 de metri pătrați. Cele mai importante tranzacții cu terenuri destinate dezvoltării unor noi proiecte de retail sunt două foste fabrici – Policolor și Industria Iutei – loturi achiziționate pentru dezvoltarea unui parc de retail și a unui magazin de bricolaj. Autostrada A1 rămâne cea mai atractivă zonă pentru segmentul logistic, întrucât CTP și P3, doi dintre principalii proprietari și dezvoltatori, au decis în 2017 să își consolideze poziția prin achiziții noi de terenuri. De asemenea, în zona Chitila, grupul polonez MLP a decis să revină pe piața locală prin achiziționarea unui teren 18,8 hectare în vederea dezvoltării unui proiect logistic de 80.000 de metri pătrați. Perspectivele pe piața imobiliară din București rămân pozitive, însă numărul terenurilor mari din interiorul orașului, cu acces facil la utilități și mijloace de transport în comun, a început să se diminueze. Ratele de neocupare pentru proprietățile de birouri, retail și logistică au continuat să scadă în cursul anului 2017, reflectând o cerere durabilă și constantă din partea chiriașilor. Alexandru Mitrache, head of land development în cadrul C&W Echinox declara recent că „ne așteptăm ca în anul 2018 terenurile altor mari foste fabrici, precum Griro, Helitube sau Aversa, care se întind pe suprafețe de aproximativ 10 hectare fiecare, să intre în circuitul imobiliar pentru dezvoltarea unor proiecte rezidențiale, de retail sau mixte, incluzând aici și o componentă de birouri. Totodată, terenurile altor foste fabrici cu suprafețe de circa 5-6 hectare, precum Ventilatorul sau Textila Dacia, sunt disponibile la vânzare și în atenția dezvoltatorilor. Astfel, pentru securizarea locațiilor cheie pentru următoarele proiecte semnificative ale Capitalei, dezvoltatorii ar putea face achiziții importante și anul acesta.”

România, tranzacții la nivel record

„În 2017, în România, piața tranzacțiilor a atins un nivel record. Pentru sectorul imobiliar, anul 2017 a fost cu deosebire unul prolific, valoarea tranzacțiilor înregistrate depășind 1 miliard de euro, cu o creștere de cel puțin 10% față de anul precedent. Din perspectiva tranzacțională, sectoarele cele mai dinamice au fost cel hotelier, urmat de sectorul de retail și cel industrial“, spune Anda Rojanschi, Partener D&B David și Baias. Raportul „Emerging Trends in Real Estate® – The Global Outlook for 2018”, realizat de către PwC și Urban Land Institute (ULI), relevă discrepanțele mari între ușurința cu care se colectează capital semnificativ și greutatea cu care acesta este plasat eficient. Acest fenomen este, cu precădere, valabil pentru Asia, unde fondurile de investiții suverane și cele instituționale, care au foarte multe lichidități, cumpără proprietăți – atât local, cât și global  – creând o competiție intensă pentru active. Ciclul târziu al investițiilor pe piața imobiliară și dificultățile tot mai mari în a genera afaceri și a plasa capital a dus la un val de consolidare în rândul companiilor deținătoare de proprietăți și a managerilor de fonduri de investiții, se mai arată în raport. Având în vedere aceste aspecte, raportul ULI/PwC arată că firmele din domeniul imobiliar trebuie să găsească noi modele pentru a strânge și genera capital. Studiul face referire în mod deosebit la felul în care companiile imobiliare fac afaceri, mai ales în contextul în care din ce în ce mai mulți clienți solicită noi servicii, cum ar fi cel de spațiul ca serviciu”. Datorită acestor schimbări sistemice la nivel de industrie, companiile imobiliare vor avea nevoie de abilități de cercetare și analiză de „big data”, dar și de implementarea de noi tehnologii, pentru a îmbunătăți procesele de luare a deciziilor, de management și de evaluare. „Companiile imobiliare și cele care activează în acest domeniu trebuie să-și schimbe modelul de business, în principal prin adoptarea de noi tehnologii și îmbinarea utilizării acestora pentru oferirea de noi produse. Evoluțiile tehnologice și adaptarea acestora la piața imobiliară sunt elemente care vor defini felul în care, pe viitor, se vor face afacerile în acest sector. Transformarea trebuie să fie cât mai rapidă, deoarece nevoile clienților sunt în permanentă schimbare, iar companiile care nu vor fi în stare să se folosească de noile tehnologii și să-și schimbe modelul de afaceri riscă să iasă din afaceri”, spune Anda Rojanschi, Partener D&B David și Baias, în cadrul aceluiași raport citat.

Cum arată piața imobiliară globală

Piața globală imobiliară este în continuare solidă, în ciuda faptului că suntem într-o fază târzie a ciclului de investiții imobiliare și a schimbării modelelor de afaceri, este concluzia analizei anuale care măsoară intențiile investitorilor la nivel global, realizată de către PwC și Urban Land Institute. În ciuda ciclului târziu în care se află, piața imobiliară globală oferă investitorilor randamente bune și o perspectivă pozitivă la nivel mondial, potrivit raportului Emerging Trends in Real Estate® – The Global Outlook for 2018. Raportul citat arată că pe o astfel de piață imobiliară, extrem de competitivă, dar și aflată într-un ciclu târziu de investiții, sectorul imobiliar, pentru a se putea dezvolta în continuare, trebuie să fie capabil să adopte și să se adapteze la noile tehnologii și modele de afaceri. „Vedem o continuare a dezvoltării pieței imobiliare locale, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel al clădirilor de birouri, pe fondul contextului macroeconomic favorabil. Prețurile pe segmentul rezidențial, de exemplu, au crescut constant, la fel și cererea, în ciuda majorării costurilor de finanțare. La nivel global, observăm o schimbare valorică importantă de la pasiva componentă de tip «cărămidă și mortar» la o abordare mai dinamică și cu accent mai mare pe operațional. Acest lucru este important pentru investitori – care pe de o parte sunt nevoiți să gestioneze riscul, dar care, pe de altă parte, caută soluții inovatoare și eficiente din punct de vedere al costului pentru a putea avea acces la expertiză operațională și inovare, sau vor trebui să suporte pierderile”, spune Francesca Postolache, Partener, PwC România.

În timp ce liderii globali intervievați pentru acest raport au fost de acord asupra faptului că piața imobiliară are momentan o ciclicitate întârziată, mulți dintre aceștia au sugerat faptul că perspectivele solide la nivel global și gradul ridicat de ocupare ar putea prelungi și mai mult acest ciclu. O creștere a tranzacțiilor în Europa și niveluri record ale tranzacțiilor pe piețele asiatice – cum ar fi Hong Kong și Singapore – susțin această idee. În același timp, prețurile activelor de bază rămân o provocare, care – combinată cu o concentrare mai puternică pe poziționare, puterea economică și nivelul de trai – determină investitorii să se orienteze către sectoare alternative, cum ar fi logistica și orașe din valul al doilea, de exemplu Copenhaga în Europa și Raleigh/Durham din Statele Unite ale Americii. Creșterea dobânzilor și a inflației vor exercita, de asemenea, presiune asupra industriei, în mod deosebit în Europa și SUA. Conform celor intervievați, riscul creșterii dobânzilor este mai mare acum comparativ cu șase luni în urmă.

Raportul include o privire de ansamblu asupra factorilor specifici piețelor din Asia, Europa și Statele Unite ale Americii, care au implicații globale: competiția în creștere pentru active din Asia schimbă fundamental industria și deseori chiar neașteptat. Mulți investitori cheie se expun riscurilor pentru a reuși să marcheze profituri, în timp ce alții caută soluții mai sigure, dar care în același timp să le ofere câștiguri care nu mai sunt oferite de titlurile de stat. Există investitori care s-au mișcat către segmentul de spații cu valoare adăugată. Un rezultat al acestui fenomen este migrarea investitorilor către piețe și clase de active care până nu demult nu generau prea mult interes. În acest moment, managerii de fonduri consideră active sănătoase centrele de date, proiectele rezidențiale accesibile, construcțiile destinate închirierii, căminele studențești și azilurile pentru bătrâni.

Piața de profil din Europa se bucură de confortul celei mai solide creșteri economice a ultimilor zece ani din Uniunea Europeană, care susține investițiile și cererea ridicată de spații. Mare parte a acestei creșteri a fost susținută de economii dezvoltate, cum ar fi cea a Germaniei, Franței, Italiei sau Spaniei. Pentru specialiștii imobiliari europeni este destul de dificil să se rupă de Londra, mai ales în condițiile nesigure generate de BREXIT. Dar raportul notează faptul că investitorii asiatici nu par a avea o problemă cu ieșirea Marii Britanii din Uniunea Europeană și vizează investiții pe termen lung în Londra.

În Statele Unite ale Americii este de urmărit posibilul impact al unei noi legislații federale asupra domeniului imobiliar. Concluziile ediției de anul acesta a raportului arată că 61% dintre respondenți consideră că aceasta va fi benefică pentru sector. În jur de un sfert dintre intervievați spun că reforma fiscală va spori cererea investitorilor, iar un procent similar afirmă că va îmbunătăți cererea de închiriere. În raport sunt prezentate trei potențiale efecte asupra zonei rezidențiale: investitorii străini vor putea să investească și să repatrieze profituri mai ușor decât înainte; companiile americane care până acum și-au ținut parte din profituri în străinătate pentru a beneficia de taxare mai mică vor putea să-și aducă în țară respectivele câștiguri și, nu în ultimul rând, taxarea pentru companii se va reduce în Statele Unite.

 

de Daniel Apostol



German
Citește articolul precedent:
Human resources
Piața forței de muncă: Adevărata provocare a economiei românești

Elementul caracteristic al economiei românești a fost în ultimii ani ritmul susținut de creștere economică. Avansul considerabil al PIB înregistrat...

Închide