REAL ESTATE : „SE INTAMPLA CEVA!”

Daniel Apostol, august 2015

Toti analistii sunt de acord ca in piata de real-estate „se intampla ceva”, adica sunt semne de redresare, ceea ce este o veste incurajatoare atat pentru segmentul constructiilor cat si pentru cel de retail. De altfel, inca din 2014 s-a putut observa in Romania o crestere a apetitului investitorilor pentru sectorul imobiliar, pe parcursul anului trecut inregistrandu-se o serie de tranzactii cu proprietati – atat pe segmentul de birouri, cat si pe cel comercial. Iar primul semestru al anului 2015 a confirmat asteptarile analistilor cu privire la o serie de investitii semnificative in acest imobiliar, dar si „la o reluare mai sustinuta a constructiilor noi, indeosebi in orase mai dinamice economic precum Bucuresti, Timisoara si Cluj-Napoca”, dupa cum declara la inceputul perioadei, citata de Wall-Street.ro, Francesca Postolache, Partener, Servicii de Audit, liderul echipei de servicii pentru sectorul imobiliar, al companiei de consultanta si audit PwC Romania. Potrivit unui raport elaborat de PwC si Urban Land Institute, concurenta acerba pentru activele de clasa A pe principalele piete imobiliare ale Europei ii determina pe investitori sa isi mute atentia spre pietele in redresare si activele de clasa secundara. Romania reprezinta asadar o posibila alegere de investitie, in Romania, valoarea tranzactiilor imobiliare crescand anul trecut la 1,2 miliarde de euro, de la 300 milioane de euro in 2013. Conform companiei DTZ Echinox, 45% din total reprezinta achizitii de proiecte de retail, 30% de birouri, segmentul industrial a atras 15% din tranzactii, iar achizitiile de terenuri 10%. Compania citata estimeaza ca avansul pietei de investitii va continua pe o perioada de cativa ani.

De altfel, segmentul imobiliar este un foarte bun barometru de stare economica: criza economica s-a reflectat cel mai bine în evolutia pietei imobiliare, care s-a prabusit imediat dupa 2008, pentru ca – odata cu redresarea macro-economica – sa înceapa sa-si revina, initial pe segmentul de birouri, dar mai recent si în rezidential. Numarul si valoarea tranzactiilor au început sa creasca, imobiliarele dovedindu-se a fi anul trecut si în prima jumatate a acestui an cel mai dinamic sector din piata de fuziuni si achizitii. Comparativ cu 2014, sectorul de real-estate are o activitate mult superioara înca de anul trecut, iar în 2015 semnalele sunt încurajatoare, analistii sesizand „o dezmortire a activitatii pe toate segmentele”. Potrivit lui Alexandru Reff, partener al Reff & Asociatii, casa de avocatura afiliata firmei de consultan?? Deloitte, citat de ZF.ro, domeniul de real estate a fost dominat în intervalul men?ionat de doi mari juc?tori, fondul de investi?ii NEPI ?i Globalworth Real Estate Investments, companie controlat? de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, care au profitat de pre?urile sc?zute din timpul crizei pentru a-?i completa portofoliile. De anul trecut îns? au început s?-?i fac? sim?it? prezen?a ?i juc?tori noi care au privit cu mai multa incredere piata autohtona. Mul?i investitori consider? c? a venit momentul s? intre la cump?rare intr-o piata care da semne de revenire a cresterii PIB.
Pia?a imobiliar? româneasc? din prima jum?tate a anului 2015 se afl? pe un trend ascendent pe toate sectoarele imobiliare. Cel mai bun semnal al revenirii pie?ei imobiliare este dat de interesul manifestat atât de investitorii noi pe pia?a din România, cât ?i de revenirea celor care aveau proiecte la noi în ?ar? ?i care, în ultima perioad?, au „hibernat”. În perioada urm?toare s-ar putea înregistra o cre?tere a stocului de propriet??i pe toate sectoarele pie?ei imobiliare. Este de a?teptat ca trendul pozitiv din prima parte a anului s? se continue ?i în cea de-a doua, ?i în viitorul apropiat, asistând, pân? la finalul anului în curs ?i începutul anului 2016, la finalizarea unor proiecte începute în aceast? perioad?, dar ?i la demararea altor proiecte de anvergur?, atât la nivelul Capitalei, cât ?i în restul ??rii. Conform Analizei de pia?? Darian pentru semestrul întâi al anului 2015, pre?ul mediu de tranzac?ionare a apartamentelor vechi, la nivel na?ional, a fost de 674 €/mp, în u?oar? cre?tere fa?? de ultimele ?ase luni. La nivelul polilor de dezvoltare s-a înregistrat o stagnare a pre?urilor în ultimele ?ase luni, pre?ul mediu situându-se la nivelul de 754 €/mp, arat? analiza Darian.
Pre?urile apartamentelor din Bucure?ti au înregistrat o cre?tere de 5,3% în luna iulie fa?? de iunie, iar comparativ cu aceea?i perioad? din 2014 se afl? în urcare cu 2,8%, potrivit unei analize realizate de homefinders.ro. Cre?terea din luna iulie este cea mai mare din acest an ?i se refer? atât la locuin?ele vechi cât ?i la cele noi. Pe segmentul mediu ?i premium, respectiv zonele centrale, semicentrale ?i de nord, pre?ul mediu solicitat de proprietari a revenit la valoarea din lunile de prim?var?: 68.000 de euro. Acest pre? este cu 3% mai mare decât cel din luna iunie. De cealalt? parte, în zonele m?rgina?e ale Bucure?tiului, pre?urile medii solicitate au avansat fa?? de luna iunie cu 8,5%, cea mai mare cre?tere înregistrat? în acest an pe segmentul reziden?ial. Astfel, proprietarii de apartamente situate în aceste zone solicit? acum un pre? mediu de 51.000 de euro, pre? similar cu cel din luna februarie (51.050 de euro) ?i cu 1.000 de euro mai mare decât în lunile de prim?var?. Comparativ cu luna iulie a anului trecut, pre?urile medii solicitate de proprietari au crescut pe ambele segmente de pia??.

La nivelul ora?elor mici, nivelul mediu de pre? a fost de la 570 €/mp, la acela?i nivel cu cel înregistrat în ultimele ?ase luni. În marea majoritate a ora?elor, pre?urile au înregistrat u?oare aprecieri, fapt care denot? c? pia?a imobiliar? din România revine încet-încet pe un trend ascendent. Cel?lalt segment al pie?ei imobiliare – apartamente ?i case nou construite – a înregistrat ?i el o u?oar? cre?tere, ceea ce ne face s? credem c? ?i pe acest segment trendul este unul pozitiv. Acest lucru se poate observa ?i din cre?terea num?rului de autoriza?ii de construc?ie emise. Conform Institutului Na?ional de Statistic?, în cursul anului 2014 au fost emise cu 4,8% mai multe autoriza?ii de construc?ii decât în 2013. Conform aceleia?i surse, în prima parte a anului 2015 au fost finalizate cu aproape 12% mai multe locuin?e decât în aceea?i perioad? a anului 2014. În ceea ce prive?te pre?ul apartamentelor noi, acesta a înregistrat o u?oar? apreciere, de la 776 €/mp în semestrul al doilea din 2014 la 779 €/mp în primele ?ase luni din 2015. În Capital?, pre?ul mediu a r?mas neschimbat atât fa?? de semestrul anterior, cât ?i fa?? de aceea?i perioad? a anului trecut.
Pre?urile medii de tranzac?ionare aferente caselor ?i terenurilor au cunoscut o u?oar? depreciere la nivel na?ional (0.4% în cazul caselor ?i 1.4% în cazul terenurilor), comparativ cu perioada smiliar? a anului trecut.

La nivel na?ional, pia?a comercial? tinde ?i ea spre stabilitate, înregistrând doar mici varia?ii comparativ cu semestrul anterior. Fa?? de al doilea semestru al anului 2014, Capitala ?i-a men?inut acelea?i niveluri de chirii ?i grade de ocupare pe toate segmentele pie?ei comerciale. Randamentele, îns?, au înregistrat u?oare contrac?ii, cuprinse între 25 ?i 50 de puncte procentuale.
Oferta de spa?ii de birouri din Bucure?ti se men?ine constant? la aproximativ 2,4 milioane de metri p?tra?i. În afara Capitalei, cea mai mare pia?? de birouri este cea din Cluj Napoca cu aproximativ 190.000 mp, urmat? de Ia?i cu 125.000 mp, Timi?oara cu aproximativ 100.000 mp ?i Bra?ov cu 80.000 mp, aceste patru ora?e cumulând sub un sfert din „stocul” din Capitala. În Bucure?ti, nivelul chiriei pentru spa?iile de birouri a r?mas constant, trendul din ultimele dou? semestre dând semne c? aceasta se apropie de stabilizare. Nivelul chiriilor pentru spa?iile premium se încadreaz? în intervalul 15.5-18.5 €/mp/lun? în Capital?, 12-13 €/mp/lun? în Cluj Napoca ?i Ia?i, între 12-14 €/mp/lun? în Timi?oara, iar în Bra?ov chiriile sunt cuprinse între 11-13 €/mp/lun?.

La începutul anului, stocul modern de spa?ii industriale la nivel na?ional era de aproximativ 1,8 milioane de mp, jum?tate dintre ace?tia fiind în zona Bucure?ti-Ilfov; dup? Capital?, cele mai importante centre logistice se concentreaz? în marile ora?e din centrul ?i vestul ??rii: Cluj, Ploie?ti, Arad, Ia?i, Timi?oara ?i Bra?ov. În Bucure?ti, unde oferta spa?iilor industriale este cu mult mai mare fa?? de restul ??rii, dar ?i cererea de astfel de spa?ii este pe m?sur?, chiriile se men?in la un nivel relativ constant. În restul ora?elor, spa?iile industriale au cunoscut o u?oar? depreciere a chiriilor. La nivel na?ional, sc?derea medie a fost de aproximativ 1% fa?? de semestrul anterior.

La nivel na?ional, stocul de spa?ii comerciale moderne este estimat la aproximativ 1,7 milioane mp, dintre care aproximativ 950.000 mp se afl? în Capital?. Având în vedere c?, în România, o mare parte a veniturilor popula?iei sunt orientate c?tre produsele alimentare ?i de larg consum, exist? înc? o competi?ie mare pentru extindere în rândul comercian?ilor din industria alimentar?. În marile ora?e miza este la nivelul hyper- ?i supermarket-urilor, iar în ora?ele mai mici, cu putere de cump?rare redus?, este la nivelul magazinelor de proximitate. Chiriile spa?iilor comerciale s-au men?inut constante în Capital?, dar au cunoscut o u?oar? sc?dere în marile ora?e din provincie. În Bucure?ti, spa?iile comerciale situate pe arterele principale se închiriaz? cu 35-45 €/mp/lun?, f?r? TVA, respectiv cu 18-23 €/mp/lun?, f?r? TVA, pe artere comerciale secundare.

Dar analistii citati de revista Capital sesizeaza si o noua tendinta in investitiile imobiliare: dup? ce marile ora?e din ?ar? au fost în?esate de malluri ?i parcuri de retail, consultan?ii imobiliari se a?teapt? ca, pe termen mediu, aten?ia investitorilor s? fie direc?ionat? spre ora?ele de rangul trei. Dup? modelul polonez, parcurile de retail de dimensiuni reduse ar putea deveni formatul preferat al dezvoltatorilor, consider? consultan?ii DTZ Echinox. Stocul spa?iilor moderne de retail din România a dep??it 3 milioane mp la finalul primului semestru; 60% din stoc este reprezentat de malluri, 25% de parcuri de retail ?i 15% de galerii comerciale.Vânz?rile cu am?nuntul au crescut cu 4,8%, în primul semestru al anului, fa?? de aceea?i perioad? din 2014. Potrivit unui studiu al DTZ Echinox citat de revista Capital, cre?terea a fost stimulat? de vânz?rile de produse alimentare care au crescut cu 11,5% fa?? de anul precedent, vânz?rile nealimentare r?mânând stabile.

La final trebuie sa mai precizam ca doua schimbari de legislatie vor avea impact considerabil asupra pietei de real-estate: noua lege a achizitiilor publice care va influenta piata constructiilor si implicit si cea a investitiilor in sectorul imobiliar rezidental sau comercial, precum si noul cod fiscal, ale carui prevederi pot incuraja investitorii sa aleaga sectorul imobiliar ca sector de dezvoltare pentru urmatorii ani.

German
Citește articolul precedent:
Constructiile: +11% în primele 8 luni 2015 fata de 2014

Anul 2015 se apropie de sfârsit iar bilantul în sectorul constructiilor are sansele sa confirme speranta constructorilor de revenire a...

Închide